西寧大通縣向化鄉(xiāng)田園綜合體項目規(guī)劃案例

一、項目概況

本項目總體規(guī)劃內(nèi)面積2,243.96畝，充分利用向化鄉(xiāng)閑置資源打造教育實踐、農(nóng)業(yè)鄉(xiāng)村旅游、文化旅游、休閑旅游、各類配套設(shè)施為一體的田園綜合體。向化鄉(xiāng)田園綜合體·教育學(xué)習(xí)實踐基地項目的發(fā)展目標(biāo)是：以現(xiàn)有2,243.96畝閑置土地，依托當(dāng)?shù)氐穆糜钨Y源，通過建設(shè)教育實踐、文化旅游、農(nóng)業(yè)鄉(xiāng)村旅游、休閑旅游、各類配套設(shè)施等區(qū)域，實現(xiàn)一個可行的、務(wù)實的、落地的田園綜合體項目。項目在運營過程中將各行業(yè)積極融入其中，各部門齊抓共管，全城居民共同參與，充分利用目的地全部的吸引物要素，為前來旅游的游客提供全過程、全時空的體驗產(chǎn)品，從而全面地滿足游客的全方位體驗需求。項目將不再停留在旅游人次的增長上，而是旅游質(zhì)量的提升，追求的是旅游對人們生活品質(zhì)提升的意義，追求的是旅游在人們新財富革命中的價值，通過資源利用、政策引導(dǎo)和政府扶持，最終達到精準(zhǔn)扶貧、全民參與、全產(chǎn)業(yè)鏈互惠共贏的宏偉目標(biāo)。

二、項目發(fā)展定位

以向化鄉(xiāng)特有的生態(tài)環(huán)境、傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)、閑置資源等要素為基礎(chǔ)，以擬建項目一期的教育基地依托，將二、三期農(nóng)業(yè)、生態(tài)、文化、創(chuàng)意、景觀、休閑等要素進行有機融合，打造了融特色親子游、農(nóng)業(yè)觀光、文化創(chuàng)意體驗、軍事文化展示、科普教育、健康休閑娛樂等功能于一體的田園綜合體。

三、項目擬建地址

項目擬建地址為：青海省西寧市大通回族土族自治縣向化鄉(xiāng)下灘、達頭村

四、功能與模塊分析

空間布局：

一心：景區(qū)大門綜合服務(wù)中心

兩核：

1、花海吸引核

2、園林景觀吸引核

兩帶動：

1、下灘村、達頭村居住發(fā)展帶

2、將軍溝與藍雀山婚紗攝影發(fā)展帶

四區(qū)：

1、休閑區(qū)：高爾夫、馬場、垂釣休閑區(qū);

2、文化藝術(shù)區(qū)：稻草文化、皮影、手工藝、農(nóng)村風(fēng)俗、生活體驗區(qū);

3、農(nóng)田實踐區(qū)：開心農(nóng)牧場、大鵬采摘區(qū);

4、教育實踐區(qū)：軍事、教學(xué)實踐、CS戶外拓展。

1、教育基地

教育基地占地面積52.91畝(35,273.51㎡)，其中：改造閑置下灘學(xué)校占地面積15.56畝，新建軍事教育區(qū)占地面積36.95畝，位于向化鄉(xiāng)田園綜合體·教育學(xué)習(xí)實踐基地區(qū)域參見下圖所示

2、教學(xué)實踐區(qū)

充分利用下灘學(xué)校內(nèi)閑置土地741.68平方，建設(shè)全國各大名校介紹區(qū)

3、軍事教育區(qū)

新建軍事教育區(qū)占地面積36.95畝(24,663.46㎡)，基地內(nèi)可同時容納數(shù)百人就餐和訓(xùn)練，是極具特色的軍事拓展體驗基地，同時軍事展廳可以為孩子普及中國的軍事知識與愛國精神

4、CS戶外拓展訓(xùn)練

訓(xùn)練區(qū)規(guī)劃占地面積90.81畝(60,540.30㎡)

5、稻草文化

稻草文化區(qū)占地面積60.27畝(40,180.20㎡)

6、文化藝術(shù)區(qū)

文化藝術(shù)區(qū)占地面積101.94畝(67,960.34㎡)

區(qū)域主要為當(dāng)?shù)卮迕裉峁﹫龅亍⑤d體，讓村民融合、參與整個項目的運營與利益結(jié)合中，實現(xiàn)互惠共贏、精準(zhǔn)扶貧。

7、大棚采摘區(qū)

大棚采摘區(qū)占地面積77.82畝，以每0.5畝為單位分配130個大棚種植區(qū)域，運營模式為承包方式，給予村民，項目方提供種子與技術(shù)，游客可定制、采摘、購買區(qū)域內(nèi)種植產(chǎn)品。

8、花海區(qū)吸引核

為游客提供不一樣的體驗，項目規(guī)劃花海占地面積173.73畝(1158,20.58㎡)，主要種植耐寒類花卉(如：合歡 黃山欒樹 法桐 青桐 大葉女貞 深山含笑 紅花等)

9、園林景觀吸引核介紹

園林景觀步行區(qū)占地面積262.13畝(174,754.21㎡)，區(qū)域內(nèi)含：

1、漂流區(qū);

2、別墅區(qū);

3、園林景觀步行觀賞區(qū)

10、休閑區(qū)介紹

1、垂釣區(qū)介紹

垂釣區(qū)占地面積60.64畝(40,426.87㎡)

2、馬場介紹

馬場占地面積315.83畝(210,554.39㎡)，馬場以審美體驗、運動體驗為主題，具有養(yǎng)生、運動、休閑體驗品味的功能和快樂，提供給在快節(jié)奏工作中的人放松的地方，增添被高樓大廈包裹外的樂趣，人們有效地將人文要素融入馬場。馬上在向化鄉(xiāng)田園綜合體·教育學(xué)習(xí)實踐基地實現(xiàn)的是進一步拓展項目功能、整合資源，把傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)發(fā)展為融生產(chǎn)、生活、生態(tài)，運動、娛樂為一體具有一定特色的田園綜合體。

3、高爾夫

高爾夫球場占地面積823.34畝，內(nèi)含占地面積8000㎡一層建筑一棟，道路兩側(cè)均搭建蒙古包(60個)，游客可選擇在蒙古包內(nèi)住宿

4、景區(qū)大門綜合服務(wù)中心

農(nóng)業(yè)休閑觀光市場主要提供以休閑、觀光度假項目為核心的休閑度假產(chǎn)品。休閑度假產(chǎn)品的主要功能是觀光功能和度假休憩功能。

五 目錄

前言 9

第一章 總論 11

1.1 項目概況 11

1.1.1 項目名稱 11

1.1.2 項目承辦單位 11

1.1.3 項目建設(shè)方案及內(nèi)容 11

1、 項目發(fā)展定位 11

2、項目建設(shè)內(nèi)容概述 11

1.1.4 項目經(jīng)濟效益規(guī)模 12

1.1.5 項目投資估算和資金籌措 13

1、項目總投資估算 13

2、資金籌措方案 14

1.1.6項目擬建地址 14

1.1.7 建設(shè)性質(zhì) 14

1.1.8 建設(shè)工期 14

1、項目建設(shè)周期 14

2、項目三期各項指標(biāo) 15

1.2 項目主要建設(shè)經(jīng)濟指標(biāo) 16

1.3報告編制依據(jù)和研究范圍 18

1.3.1研究范圍與誤差控制 18

1.3.2項目指導(dǎo)思想 19

1.4可行性研究報告編制原則 20

1.5 承辦單位基本情況 21

1.6可行性研究結(jié)論 21

第二章 項目的必要性與可行性 23

2.1 項目發(fā)起理念與初衷 23

2.1.1 教育實踐基地建設(shè)背景 23

2.1.2 田園綜合體建設(shè)背景 23

2.2項目的必要性 25

2.2.1 項目的建設(shè)有利于滿足西寧市與大通縣人民群眾日益增長軍事文化需求的需要 25

2.2.2項目的建設(shè)有利于豐富西寧市與大通縣人民軍事文化生活，提高全民素質(zhì) 26

2.2.3 項目的建設(shè)有利于解決下灘、達頭村的貧困問題 26

2.2.4項目的建設(shè)有利于解決向化鄉(xiāng)發(fā)展局限的問題 27

2.2.5項目的建設(shè)有利于提高政府公眾形象 28

2.3項目的可行性因素 28

2.3.1 國家政策層面的大力支持具備可行性因素 28

2.3.2項目模式具備可行性因素 29

2.3.3項目財務(wù)指標(biāo)具備可行性因素 30

第三章 國內(nèi)外案例 31

3.1 教育實踐基地案例分析 31

3.1.1深圳市新長征軍事拓展基地 31

3.1.2 田田教育培訓(xùn)基地 31

3.1.3江西國防軍事夏令 32

3.2田園綜合體經(jīng)典案例分析 33

3.2.1國內(nèi)田園綜合體案例概括分析 33

1、無錫田園東方 33

2、多利成都農(nóng)莊 34

3、藍城農(nóng)莊小鎮(zhèn) 34

4、嘉年華樂園 34

5、農(nóng)業(yè)迪士尼 35

3.2.2 與項目相識案例詳細分析 35

1、服務(wù)特色 36

2、產(chǎn)品組成 36

3、客群分析 37

4、運營與盈利模式 38

第四章 項目規(guī)劃內(nèi)區(qū)域規(guī)模與功能介紹 39

4.1 向化鄉(xiāng)田園綜合體·教育學(xué)習(xí)實踐基地項目模式分析 39

4.1.1項目規(guī)劃原則 39

4.1.2服務(wù)特色 40

4.1.3空間布局 40

4.2 項目一期空間布局 41

4.2.1教育基地規(guī)模介紹 41

4.2.3教學(xué)實踐區(qū) 42

1、下灘學(xué)校改造內(nèi)容規(guī)模 43

2、下灘學(xué)校改造內(nèi)容功能 43

3、下灘學(xué)校新建內(nèi)容與功能 44

4.2.4 國防軍事教育區(qū) 45

1、軍事教育區(qū)內(nèi)容規(guī)模 45

2、軍事教育區(qū)功能 46

4.2.5 CS戶外拓展訓(xùn)練 48

4.2.6將軍溝與藍雀山婚紗攝影發(fā)展帶 51

4.3 項目二期空間布局 51

4.3.1稻草文化 52

4.3.2文化藝術(shù)區(qū) 53

4.3.3開心農(nóng)牧場 55

4.3.4大棚采摘區(qū) 56

4.3.5 下灘村、達頭村居住發(fā)展帶 58

4.4 項目三期介紹 59

4.4.1花海區(qū)吸引核介紹 60

4.4.2園林景觀吸引核介紹 61

1、園林景觀大道 62

2、別墅區(qū) 63

3、漂流區(qū) 65

4.4.3休閑區(qū)介紹 66

1、垂釣區(qū)介紹 66

2、馬場介紹 68

3、高爾夫 70

4.4.4景區(qū)大門綜合服務(wù)中心 71

4.5 精準(zhǔn)扶貧社會效益 72

第五章 項目建設(shè)條件與選址分析 74

5.1 選址原則 74

5.2 建設(shè)條件分析 74

5.2.1地理位置 74

5.2.2自然條件 75

5.2.3 項目用地類別及基本情況 76

5.2.4 其它建設(shè)條件 77

第六章建設(shè)內(nèi)容和規(guī)模 78

6.1確定方案的依據(jù)和原則 78

6.2 項目總體規(guī)劃方案 78

6.2.1策劃構(gòu)思 78

6.1.2策劃重點和定位 79

6.1.3 具體輔助型設(shè)計 79

6.2項目主體建筑工程 80

6.3公用及輔助工程 81

6.3.1給排水工程 81

6.3.2變配電工程 82

6.3.3動力照明及防雷工程 83

6.3.4消防工程 83

第七章環(huán)境影響評價 84

7.1環(huán)境評價依據(jù)及執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn) 84

7.2 項目建設(shè)與運營過程對環(huán)境的影響 84

7.2.1項目建設(shè)期 84

1、環(huán)境空氣影響分析 85

2、水環(huán)境影響分析 85

3、聲環(huán)境影響分析 85

4、固體廢棄物環(huán)境影響分析 86

7.2.2項目運營期 86

1、環(huán)境空氣影響分析 86

2、水環(huán)境影響分析 86

3、聲環(huán)境影響分析 86

4、固體廢棄物環(huán)境影響分析 86

7.3環(huán)境保護措施及治理方案 87

7.3.1項目施工期環(huán)保措施 87

1、廢氣及揚塵污染控制環(huán)保措施 87

2、污水環(huán)保措施 87

3、噪聲環(huán)保措施 88

4、固體廢棄物環(huán)保措施 88

7.3.2運營期環(huán)境保護措施 89

1、大氣污染環(huán)保措施 89

2、污水處理環(huán)保措施 89

3、噪聲污染環(huán)保措施 89

7.4環(huán)境影響評價結(jié)論 89

第八章勞動安全衛(wèi)生與消防 90

8.1危害因素和危害程度分析 90

8.1.1施工作業(yè) 90

8.1.2用電設(shè)備 90

8.1.3室內(nèi)空氣質(zhì)量 90

8.2安全措施方案 90

8.3消防設(shè)施 91

8.3.1消防用水 91

8.3.2消防設(shè)備 92

8.3.3消防用電 92

第九章循環(huán)經(jīng)濟與節(jié)能節(jié)水措施 93

9.1編制依據(jù) 93

9.2設(shè)計原則和基本要求 93

9.2.1綠色設(shè)計原則 93

9.2.2資源最佳利用原則 93

9.2.3能源消耗最小原則 93

9.2.4零污染原則 94

9.2.5技術(shù)先進原則 94

9.2.6加強控制管理，節(jié)約能源 94

9.3綠色建筑設(shè)計措施 94

9.3.1給排水 94

9.3.2電氣 94

9.4節(jié)能措施 95

9.4.1采取新的節(jié)能技術(shù)和新工藝 96

9.4.2公用工程節(jié)能措施 96

1、供電專業(yè)節(jié)能措施 96

2、熱水系統(tǒng)節(jié)能措施 96

9.4.3建筑節(jié)能措施 96

9.4.4其他節(jié)能措施 96

9.5節(jié)水方案 97

9.5.1雨水利用方案 97

9.5.2節(jié)水措施 97

第十章項目招標(biāo) 99

10.1 項目建設(shè)模式 99

10.2 項目組織機構(gòu)及職責(zé) 99

10.3 項目投資管理 100

10.4 質(zhì)量管理 100

10.5 工程進度管理 101

10.6 合同管理 101

10.7 協(xié)調(diào)管理 102

10.8 安全和文明施工 102

10.9 資金管理 102

10.10項目招標(biāo) 102

1、招標(biāo)范圍 102

2、招標(biāo)工作機構(gòu)人員組成 103

10.2項目實施進度計劃 103

第十一章投資估算與資金籌措 106

11.1投資估算范圍依據(jù) 106

11.1.1 投資估算范圍 106

11.1.2 投資估算參考范圍 106

11.2總投資估算 106

11.2.1建設(shè)投資估算 106

11.2.2項目總投資 107

1、一期投資 107

2、二期投資 108

3、項目三期投資 108

11.3項目籌措方式與資金使用 109

11.3.1 資金籌措方式 109

11.3.2資金使用 109

第十二章財務(wù)分析 110

12.1基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取 110

12.2 編制依據(jù) 111

12.3收入測算 111

12.3.1項目一期營業(yè)收入 111

12.3.2項目二期營業(yè)收入 112

12.3.3項目三期營業(yè)收入 112

12.3.4項目收入合計 112

12.4銷售稅金及附加 113

12.5 成本核算 113

12.5.1 外購原料以及動力 113

12.5.2 固定資產(chǎn)折舊與無形資產(chǎn)攤銷 113

12.5.3人員工資福利 113

12.5.4修理費 113

12.5.5財務(wù)費 114

12.5.6管理費用 114

12.5.7銷售費用 114

12.5.8 成本總計 114

12.6 利潤核算 114

12.7財務(wù)評價分析 114

12.7.1盈利能力分析 114

12.7.2財務(wù)內(nèi)部收益率 116

12.7.3財務(wù)凈現(xiàn)值FNPV 116

12.7.4項目投資回收期Pt 117

12.7.5總投資收益率(ROI) 117

12.8財務(wù)生存能力分析 117

12.9 不確定性分析 118

12.9.1 敏感性分析 118

12.9.2盈虧平衡分析 119

12.9評價結(jié)論 119

第十三章效益分析 120

13.1區(qū)域經(jīng)濟效益分析 120

13.2社會效益分析 120

1、社會影響分析 120

2、社會風(fēng)險分析 121

第十四章　風(fēng)險分析 122

14.1項目主要風(fēng)險因素識別 122

14.2防范和降低風(fēng)險對策 122