雷軍26億拿地為員工建房？事情遠(yuǎn)沒有那么簡(jiǎn)單！

11月5日，小米集團(tuán)聯(lián)合華潤(rùn)置地，以26.57億元競(jìng)得北京市昌平區(qū)沙河鎮(zhèn)的一塊一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目土地。

北京市規(guī)劃和國(guó)土資源管理委員會(huì)官網(wǎng)信息顯示，該地塊總用地規(guī)模達(dá)4.7萬平方米，總地上建筑規(guī)模為13.7萬平方米，土地性質(zhì)為F2公建混合住宅用地。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，該地塊F2公建混合住宅用地的性質(zhì)，決定著其70%的面積將用于公建，僅30%的面積可用于住宅。

對(duì)于小米與華潤(rùn)置地聯(lián)合拿下此宗地塊的目的、后期該地塊的具體用途及規(guī)劃，小米有關(guān)方面在接受《國(guó)際金融報(bào)》記者采訪時(shí)表示不予置評(píng)。

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香餑餑還是燙手山芋

近日，中國(guó)人民銀行發(fā)布的《中國(guó)金融穩(wěn)定報(bào)告(2018)》對(duì)2017年以來中國(guó)金融體系的穩(wěn)健性狀況進(jìn)行了全面評(píng)估。數(shù)據(jù)顯示，2017年，136家上市房企的平均資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)79.1%，同比上升1.9個(gè)百分點(diǎn)，其中有26家資產(chǎn)負(fù)債率超過85%。

房企自身資金壓力較大，而該地塊對(duì)房企的資金能力要求較高，這或許是華潤(rùn)聯(lián)合小米共同拿地的原因之一。

該地塊掛牌文件指出，該項(xiàng)目須符合北京市昌平區(qū)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向，競(jìng)得人須對(duì)地上公建建筑規(guī)模的50%自持，且自持年限不低于20年。

上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦對(duì)《國(guó)際金融報(bào)》記者表示，公建面積越大，成本越高，這或是房企對(duì)該地塊躊躇不前的原因。

公建比例和自持時(shí)長(zhǎng)僅是該地塊要求之一。

據(jù)了解，該項(xiàng)目以剛需為導(dǎo)向，居住建筑規(guī)模90平方米以下住房面積所占比重需達(dá)到70%，且該地塊中商品住房銷售均價(jià)不得超過54197元/平方米，最高銷售單價(jià)不得超過56907元/平方米。

張大偉向記者表示，目前北京住宅土地溢價(jià)率較低，且有關(guān)個(gè)人購商住房及寫字樓的調(diào)控政策從嚴(yán)，所以少有開發(fā)商拿商住地。

他進(jìn)一步分析稱，就該地塊土地屬性而言，一般來說，70%的公建中大部分將用于寫字樓等商辦用途，小部分用于社區(qū)配套。

“如果商業(yè)部分不能消化，那么，這個(gè)土地價(jià)格談不上便宜?！睆埓髠フJ(rèn)為。

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為何是華潤(rùn)和小米

聯(lián)合拿地在房地產(chǎn)領(lǐng)域十分常見，但地產(chǎn)公司跨界與互聯(lián)網(wǎng)公司聯(lián)合拿地卻很少見。

張大偉指出，聯(lián)合體拿地的比例已從2016年的40%升至目前的80%，但在互聯(lián)網(wǎng)公司紛紛試水地產(chǎn)界的背景下，此番小米的加入讓市場(chǎng)浮想聯(lián)翩。

華潤(rùn)此次收入囊中的昌平區(qū)地塊與其擁有的清河五彩城項(xiàng)目相距僅10余公里。

從華潤(rùn)中期報(bào)來看，清河五彩城商業(yè)中心和寫字樓上半年平均出租率分別為98.8%、100%。該片區(qū)良好的出租率或是華潤(rùn)此次出手的原因之一，而穩(wěn)定租金產(chǎn)生的現(xiàn)金流也可一定程度上緩解重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式帶來的資金沉淀問題。

在張大偉看來，這不僅是一次地產(chǎn)公司與互聯(lián)網(wǎng)公司的跨界合作，也是首次買者和賣者的合作拿地。

張大偉認(rèn)為，小米此次是作為商服地塊的主要使用者，直接從土地開發(fā)階段介入，有利于降低其未來購買商服項(xiàng)目的成本，同時(shí)減輕華潤(rùn)的資金及其在商服部分的庫存壓力。

“各取所需、深入合作”是市場(chǎng)對(duì)本次聯(lián)手的最大猜想。

值得注意的是，華潤(rùn)早在其年報(bào)中就透露將探索商業(yè)互聯(lián)網(wǎng)生態(tài)體系，旗下萬象城的線上消費(fèi)服務(wù)平臺(tái)“一點(diǎn)萬象pro App”也于2017年上線。

中金普華產(chǎn)業(yè)研究院對(duì)記者表示：“小米有‘互聯(lián)網(wǎng)+’創(chuàng)新思路，華潤(rùn)有通過導(dǎo)入互聯(lián)網(wǎng)資源，提高智慧社區(qū)等產(chǎn)品線的需求，雙方可取長(zhǎng)補(bǔ)短。后續(xù)房企和互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的創(chuàng)新類合作或是大趨勢(shì)，尤其是在商業(yè)地產(chǎn)和社區(qū)經(jīng)營(yíng)等涉及到新零售、大數(shù)據(jù)領(lǐng)域時(shí)?！?

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早有端倪

在此次與華潤(rùn)合作拿地之前，小米布局地產(chǎn)板塊的意圖已現(xiàn)端倪，但幾次試圖切入地產(chǎn)領(lǐng)域的結(jié)果都不理想。

2017年3月，有消息稱，萬科將與小米合作開發(fā)北京海淀永豐自持地塊，主要供小米公司高管和員工購買。

該開發(fā)地塊原定計(jì)劃是由萬科和小米共同持有產(chǎn)權(quán)，但住房購買者無法獲得產(chǎn)權(quán)和房本，同時(shí)無法落北京戶口，所持房產(chǎn)也不能在公開市場(chǎng)上自由交易，只能在小米公司內(nèi)部流轉(zhuǎn)。

此后由于種種原因，該方案最終“流產(chǎn)”，目前上述自持地塊為萬科翡翠書院。

2014年，小米創(chuàng)始人雷軍旗下的順為資本領(lǐng)投長(zhǎng)租公寓品牌寓見，正式進(jìn)入長(zhǎng)租領(lǐng)域。不過，今年10月寓見也遇到了租金貸難題。

除寓見外，據(jù)第三方機(jī)構(gòu)不完全統(tǒng)計(jì)，順為資本于2018年內(nèi)在房地產(chǎn)領(lǐng)域的相關(guān)投資交易共計(jì)5筆。

此次與華潤(rùn)聯(lián)合拿地，可謂是小米在房地產(chǎn)領(lǐng)域邁出的實(shí)質(zhì)性一步。

在盧文曦看來，小米此次拿地之后，房子無論賣與不賣，皆有裨益。

“即使因?yàn)橄迌r(jià)，售賣房產(chǎn)的利潤(rùn)率不高，小米也可利用自有資產(chǎn)進(jìn)行品牌宣傳，一定程度上也符合其布局全產(chǎn)業(yè)鏈的形象。”盧文曦說。