中國晉中樂華城國際歡樂度假區(qū)建設(shè)項目可行性研究報告案例

項目簡介

文化產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)，據(jù)中金普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的2016年中國文化主題公園市場深度調(diào)研與未來發(fā)展趨勢預(yù)測報告顯示，隨著中國經(jīng)濟(jì)的崛起和城市化的加快，主題公園這一新型的旅游休閑產(chǎn)品，將逐漸成為人們休閑娛樂的主要消費對象。中國已進(jìn)入到一個大型主題公園發(fā)展的新時期。未來中國的民族品牌將更接近國際水準(zhǔn)，國際品牌更加希望能進(jìn)入中國市場。到2020年，主題公園每年的入場人次將翻倍，增至超過2億人次。2020年中國將成為世界第一大旅游目的地，每年吸引1.4億之多的國際游客，占全球國際游客總量的8.6%。中國正成為世界上日漸崛起的首要主題公園市場。加快發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)，主題公園實際上是文化主題。主題公園是為了滿足旅游者多樣化休閑娛樂需求和選擇而建造的一種具有創(chuàng)意性活動方式的現(xiàn)代旅游場所。它是根據(jù)特定的主題創(chuàng)意結(jié)合高科技手段并注重文化內(nèi)涵，使游客不僅有身體的感官刺激，還有心靈的精神體驗，用獨特的文化內(nèi)涵吸引游客。

其融合了休閑娛樂、美食、購物、商務(wù)需求等功能為一體，將“體驗式消費”方式無限延擴(kuò)。

“中國晉中(太谷)樂華城?國際歡樂度假區(qū)”是樂華恒業(yè)投資控股有限公司續(xù)“西安樂華國際歡樂度假區(qū)”“石家莊樂華國際歡樂度假區(qū)”“汝州樂華國際歡樂度假區(qū)”后傾力打造的國內(nèi)又一大型智能休閑娛樂度假區(qū)。

本項目總占地約2800畝(含300畝流轉(zhuǎn)土地)。分兩期建設(shè)完成，其中一期總占地1550畝(含150畝流轉(zhuǎn)土地)，其中康體娛樂用地750畝，商業(yè)用地650畝，及劃撥的流轉(zhuǎn)土地150畝(用于停車場建設(shè));二期占地1250畝(含150畝流轉(zhuǎn)土地)，其中康體娛樂用地850畝，商業(yè)用地250畝及劃撥的流轉(zhuǎn)土地150畝(用于停車場)。

項目依托山西省晉中市得天獨厚的自然，歷史文化資源，建設(shè)涵蓋親近自然的主題文化樂園，多種多樣的演出巡游，獨具風(fēng)情的特色小鎮(zhèn)，高品質(zhì)的主題度假酒店。

本項目建設(shè)總投資達(dá)154.65億元，分兩期開發(fā)建設(shè)，建設(shè)周期5年，其中：

一期建設(shè)內(nèi)容包括：溫泉樂園、演藝廣場(晉陽之戰(zhàn))、特色小鎮(zhèn)(1)，酒店群、后勤服務(wù)區(qū)、停車場及配套景觀、道路、管線等輔助工程，項目建設(shè)期2年，其中康體娛樂部分建設(shè)期為1.6年。

二期建設(shè)內(nèi)容包括：特效演藝公園、特色小鎮(zhèn)(2)，后勤服務(wù)區(qū)、停車場及及配套景觀、道路、管線等輔助工程，項目建設(shè)期3年，其中康體娛樂部分建設(shè)期為1.6年。

項目區(qū)位圖

項目整體建成后，將成為華北地區(qū)規(guī)模最大、業(yè)態(tài)最豐富的復(fù)合型旅游生態(tài)項目和集“娛、游、購、吃、住”為一體的一站式休閑度假空間，在完善城市功能、增加就業(yè)、促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級等方面將發(fā)揮重要的推動作用。同時，也將全面開啟山西省晉中市“歡樂文化”新時代，改變山西省旅游結(jié)構(gòu)，從而成為華北地區(qū)文化旅游產(chǎn)業(yè)的新高地。

項目建設(shè)地址

項目建設(shè)規(guī)模與目標(biāo)

1、建設(shè)規(guī)模

中國晉中(太谷)樂華城?國際歡樂度假區(qū)建設(shè)項目，總占地約2800畝(含300畝流轉(zhuǎn)土地)。分兩期建設(shè)完成，其中一期總占地1550畝(含150畝流轉(zhuǎn)土地)，其中康體娛樂用地750畝，商業(yè)用地650畝，及劃撥的流轉(zhuǎn)土地150畝(用于停車場建設(shè));二期占地1250畝(含150畝流轉(zhuǎn)土地)，其中康體娛樂用地850畝，商業(yè)用地250畝及劃撥的流轉(zhuǎn)土地150畝(用于停車場)。

主要建設(shè)內(nèi)容包括：溫泉樂園、演藝廣場(晉陽之戰(zhàn))、特效演藝公園，特色小鎮(zhèn)、酒店群、后勤服務(wù)區(qū)、停車場(流轉(zhuǎn)土地)及配套輔助工程，溫泉樂園建成后年可接待游客360萬人次, 演藝廣場(晉陽之戰(zhàn))建成后年可接待游客150萬人次,特效演藝公園建成后年可接待游客300萬人次。

2、建設(shè)目標(biāo)

本項目由樂華恒業(yè)集團(tuán)投資約154億元興建，以原生態(tài)的環(huán)境主題定位，依托晉中市構(gòu)建覆蓋全市的“Park”(公園)型“一廊、一弧、一核、兩心、三圈”全域旅游空間布局。打造規(guī)?；?、國際化、生態(tài)化、人文化為一體的歡樂主題生態(tài)度假區(qū)。

3、建設(shè)周期

項目建設(shè)期暫定為5年，項目實行統(tǒng)一設(shè)計，分期建設(shè)。

一期項目建設(shè)期為2年，自2017年9月-2019年8月，其中娛樂部分自2017年9月-2019年4月,2019年5月起試營業(yè)，2019年8月底一期全面完工;

二期建設(shè)期為3年，自2019年9月-2022年8月，其中娛樂部分自2019年9月-2021年4月,2021年5月起試營業(yè)，2022年8月底二期全面完工。

4、項目投資及資金來源情況

本項目建設(shè)總投資1546591.41萬元，其中企業(yè)自籌資金430000萬元，產(chǎn)業(yè)基金投資200000億元，銀行貸款560000萬元，企業(yè)運營期銷售返投356438.09萬元。

5、項目的經(jīng)濟(jì)效益

項目建成后各年收入，稅后利潤、稅金等各不相同，按項目全面建成后滿負(fù)荷運營第一年預(yù)計年自持部分收入為347639萬元(含增值稅)，銷售稅金及附加為1252萬元，所得稅為48114萬元，稅后利潤為144342萬元。

出售部分總收入1019200.0萬元(含增值稅)，總成本557712.8萬元，銷售稅金及附加為4374.7萬元，所得稅為104262.5萬元，土地增值稅9784.2萬元，稅后利潤為298769.6萬元。

財務(wù)內(nèi)部收益率所得稅稅后：28%

財務(wù)凈現(xiàn)值(IC=12%)所得稅稅后：594075(萬元)

投資回收期所得稅稅后：7(年)

自持部分：投資利潤率(%)：19.25%。投資利稅率(%)：20.62%。

出售部分：投資利潤率(%)：14.80%。投資利稅率(%)：16.55%。

就業(yè)人數(shù)1600人。

項目簡介 5
第一章、總論 7
第一節(jié)、項目背景 7
1、項目名稱 7
2、項目投資管理及建設(shè)運營單位概況 7
3、可行性研究報告編制主要依據(jù) 9
4、可行性研究報告編制原則 10
5、可行性研究報告編制要求 11
第二節(jié)、項目概況 11
1、擬建地點及周邊環(huán)境 11
2、項目建設(shè)規(guī)模與目標(biāo) 13
3、建設(shè)周期 13
4、項目投資及資金來源情況 13
5、項目的經(jīng)濟(jì)效益 13
6、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 14
第三節(jié)、結(jié)論 15
第二章、項目建設(shè)的背景、必要性及可行性分析 16
第一節(jié)、項目建設(shè)的背景 16
第二節(jié)、項目建設(shè)的必要性 17
1、有利于合理配置區(qū)域資源 17
2、有利于提升區(qū)域核心競爭力 18
3、有利于形成全新的區(qū)域產(chǎn)業(yè)鏈條 18
4、有利于優(yōu)化區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 18
5、有利于全面驅(qū)動區(qū)域社會經(jīng)濟(jì)綜合發(fā)展 19
6、有利于提升城市文化品位 19
第三節(jié)、項目建設(shè)的可行性 20
1、符合國家政策導(dǎo)向 20
2、具有足夠的資金保障 20
3、擁有豐富的管理經(jīng)驗 20
4、具有成熟的技術(shù)支持 20
第三章、項目市場與前景分析 24
第一節(jié)、市場基礎(chǔ)調(diào)查 24
1、全球旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展 24
2、我國旅游行業(yè)市場規(guī)模及發(fā)展趨勢 25
3、國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展與旅游消費分析 29
4、山西省國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況 39
5、山西省經(jīng)濟(jì)發(fā)展對旅游業(yè)的影響 39
6、晉中市國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況 41
7、晉中市經(jīng)濟(jì)發(fā)展對旅游業(yè)的影響 43
8、太原市國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況 45
9、太原市經(jīng)濟(jì)發(fā)展對旅游業(yè)的影響 48
第二節(jié)、市場發(fā)展預(yù)測 49
1、全球大型主題類游樂園現(xiàn)狀 49
2、我國主題公園現(xiàn)狀分析 51
3、國內(nèi)主題公園發(fā)展趨勢 56
4、山西省內(nèi)文化主題公園發(fā)展?fàn)顩r 56
第三節(jié)、樂華國際度假區(qū)發(fā)展策略 59
1、文化主導(dǎo)策略 59
2、特色策略 60
3、系統(tǒng)經(jīng)濟(jì)策略 60
4、資源整合策略 60
5、整合創(chuàng)新與知識產(chǎn)權(quán)雙輪驅(qū)動策略 60
第四章、場址選擇 62
第一節(jié)、場址擬選 62
1、項目位置 62
2、項目所在地的區(qū)位 62
第二節(jié)、項目優(yōu)勢資源條件 62
1、政策條件優(yōu)勢 62
2、施工條件 63
3、地塊周邊現(xiàn)狀 63
第三節(jié)、土地面積及取得方式 63
第五章、建設(shè)規(guī)模、總體規(guī)劃方案及建設(shè)內(nèi)容 64
第一節(jié)、規(guī)劃設(shè)計原則 64
1、整體性原則 64
2、生態(tài)原則 64
3、集約性原則 64
4、可持續(xù)原則 64
第二節(jié)、設(shè)計思想 64
第三節(jié)、設(shè)計要求 64
第四節(jié)、建設(shè)規(guī)模 65
1、用地規(guī)模 65
2、建設(shè)規(guī)模 65
第六章、生態(tài)環(huán)境影響與保護(hù) 67
第一節(jié)、環(huán)保設(shè)計依據(jù) 67
第二節(jié)、環(huán)境保護(hù)原則和目標(biāo) 67
1、環(huán)境保護(hù)原則 67
2、目標(biāo) 68
第三節(jié)、環(huán)境影響分析 69
1、施工期污染源分析 69
2、交付使用后污染源分析 70
第四節(jié)、環(huán)境保護(hù)措施 71
1、施工期主要環(huán)保措施與建議 71
2、項目交付使用后環(huán)境保護(hù)措施 74
第五節(jié)、環(huán)境影響評價 75
第七章、消防、安全、節(jié)能與衛(wèi)生防疫 76
第一節(jié)、節(jié)能 76
1、節(jié)能依據(jù) 76
2、節(jié)能原則 76
3、節(jié)能措施 76
第二節(jié)、勞動安全 78
1、勞動安全主要依據(jù) 78
2、勞動安全的原則 79
3、安全隱患分析 79
4、勞動保障和安全措施 79
第三節(jié)、消防 80
1、主要依據(jù) 80
2、消防原則 80
3、火災(zāi)隱患分析 80
4、消防設(shè)施 81
第四節(jié)、衛(wèi)生防疫 81
1、衛(wèi)生防疫的依據(jù) 81
2、衛(wèi)生防疫的原則 82
3、環(huán)境衛(wèi)生公共設(shè)施 82
4、衛(wèi)生防疫措施 82
第五節(jié)、節(jié)能、安全、消防與衛(wèi)生防疫綜合評述 83
第八章、項目實施組織管理 84
第一節(jié)、招投標(biāo) 84
1、招標(biāo)原則 84
2、招標(biāo)管理 84
3、投標(biāo)、開標(biāo)、評標(biāo)和中標(biāo)程序 85
第二節(jié)、項目組織機(jī)構(gòu) 86
第三節(jié)、項目管理 87
第四節(jié)、營銷策略 88
1、細(xì)分市場，強(qiáng)化參與性 88
2、文化包裝 88
3、公園與演藝結(jié)合 88
4、新鮮假日創(chuàng)意 88
5、加強(qiáng)周邊營銷 89
第九章、項目建設(shè)計劃 90
第十章、項目建設(shè)投資 91
第一節(jié)、建設(shè)投資估算 91
1、估算范圍 91
2、估算依據(jù) 91
3、估算值 91
第二節(jié)、建設(shè)期貸款利息 95
第三節(jié)、項目建設(shè)總投資 95
1、分期項目建設(shè)總投資 95
2、項目建設(shè)總投資 96
第四節(jié)、資金來源 96
第十一章、財務(wù)評價 97
第一節(jié)、財務(wù)分析 97
1、財務(wù)評價依據(jù) 97
2、財務(wù)評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選擇 97
3、總成本費用估算 97
4、營業(yè)收入、稅金及利潤 98
5、利潤總額與稅后利潤 99
第二節(jié)、財務(wù)評價分析 100
1、項目財務(wù)現(xiàn)金流量分析 100
2、財務(wù)盈利性分析 100
第三節(jié)、結(jié)論 100
第十二章、社會效益分析 101
第一節(jié)、項目對社會影響分析 101
第二節(jié)、項目對所在地的互適性分析 101
第三節(jié)、項目對社會的影響 101
第十三章、項目社會風(fēng)險評價 103
第一節(jié)、項目風(fēng)險因素 103
1、不可抗力因素風(fēng)險 103
2、市場運營風(fēng)險 103
3、安全管理風(fēng)險 103
4、資金管理的風(fēng)險 103
第二節(jié)、風(fēng)險規(guī)避對策 103
1、不可抗力因素風(fēng)險規(guī)避對策 103
2、市場風(fēng)險規(guī)避對策 104
3、安全管理風(fēng)險規(guī)避 104
4、資金管理風(fēng)險規(guī)避 104
第三節(jié)、社會風(fēng)險評價結(jié)論 104
第十四章、研究結(jié)論及建議 105
第一節(jié)、項目綜合評價結(jié)論 105
第二節(jié)、建議 105