中國(guó)晉中樂華城國(guó)際歡樂度假區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告案例

項(xiàng)目簡(jiǎn)介

文化產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)，據(jù)中金普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的2016年中國(guó)文化主題公園市場(chǎng)深度調(diào)研與未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)報(bào)告顯示，隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的崛起和城市化的加快，主題公園這一新型的旅游休閑產(chǎn)品，將逐漸成為人們休閑娛樂的主要消費(fèi)對(duì)象。中國(guó)已進(jìn)入到一個(gè)大型主題公園發(fā)展的新時(shí)期。未來(lái)中國(guó)的民族品牌將更接近國(guó)際水準(zhǔn)，國(guó)際品牌更加希望能進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)。到2020年，主題公園每年的入場(chǎng)人次將翻倍，增至超過(guò)2億人次。2020年中國(guó)將成為世界第一大旅游目的地，每年吸引1.4億之多的國(guó)際游客，占全球國(guó)際游客總量的8.6%。中國(guó)正成為世界上日漸崛起的首要主題公園市場(chǎng)。加快發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)，主題公園實(shí)際上是文化主題。主題公園是為了滿足旅游者多樣化休閑娛樂需求和選擇而建造的一種具有創(chuàng)意性活動(dòng)方式的現(xiàn)代旅游場(chǎng)所。它是根據(jù)特定的主題創(chuàng)意結(jié)合高科技手段并注重文化內(nèi)涵，使游客不僅有身體的感官刺激，還有心靈的精神體驗(yàn)，用獨(dú)特的文化內(nèi)涵吸引游客。

其融合了休閑娛樂、美食、購(gòu)物、商務(wù)需求等功能為一體，將“體驗(yàn)式消費(fèi)”方式無(wú)限延擴(kuò)。

“中國(guó)晉中(太谷)樂華城?國(guó)際歡樂度假區(qū)”是樂華恒業(yè)投資控股有限公司續(xù)“西安樂華國(guó)際歡樂度假區(qū)”“石家莊樂華國(guó)際歡樂度假區(qū)”“汝州樂華國(guó)際歡樂度假區(qū)”后傾力打造的國(guó)內(nèi)又一大型智能休閑娛樂度假區(qū)。

本項(xiàng)目總占地約2800畝(含300畝流轉(zhuǎn)土地)。分兩期建設(shè)完成，其中一期總占地1550畝(含150畝流轉(zhuǎn)土地)，其中康體娛樂用地750畝，商業(yè)用地650畝，及劃撥的流轉(zhuǎn)土地150畝(用于停車場(chǎng)建設(shè));二期占地1250畝(含150畝流轉(zhuǎn)土地)，其中康體娛樂用地850畝，商業(yè)用地250畝及劃撥的流轉(zhuǎn)土地150畝(用于停車場(chǎng))。

項(xiàng)目依托山西省晉中市得天獨(dú)厚的自然，歷史文化資源，建設(shè)涵蓋親近自然的主題文化樂園，多種多樣的演出巡游，獨(dú)具風(fēng)情的特色小鎮(zhèn)，高品質(zhì)的主題度假酒店。

本項(xiàng)目建設(shè)總投資達(dá)154.65億元，分兩期開發(fā)建設(shè)，建設(shè)周期5年，其中：

一期建設(shè)內(nèi)容包括：溫泉樂園、演藝廣場(chǎng)(晉陽(yáng)之戰(zhàn))、特色小鎮(zhèn)(1)，酒店群、后勤服務(wù)區(qū)、停車場(chǎng)及配套景觀、道路、管線等輔助工程，項(xiàng)目建設(shè)期2年，其中康體娛樂部分建設(shè)期為1.6年。

二期建設(shè)內(nèi)容包括：特效演藝公園、特色小鎮(zhèn)(2)，后勤服務(wù)區(qū)、停車場(chǎng)及及配套景觀、道路、管線等輔助工程，項(xiàng)目建設(shè)期3年，其中康體娛樂部分建設(shè)期為1.6年。

項(xiàng)目區(qū)位圖

項(xiàng)目整體建成后，將成為華北地區(qū)規(guī)模最大、業(yè)態(tài)最豐富的復(fù)合型旅游生態(tài)項(xiàng)目和集“娛、游、購(gòu)、吃、住”為一體的一站式休閑度假空間，在完善城市功能、增加就業(yè)、促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)等方面將發(fā)揮重要的推動(dòng)作用。同時(shí)，也將全面開啟山西省晉中市“歡樂文化”新時(shí)代，改變山西省旅游結(jié)構(gòu)，從而成為華北地區(qū)文化旅游產(chǎn)業(yè)的新高地。

項(xiàng)目建設(shè)地址

項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模與目標(biāo)

1、建設(shè)規(guī)模

中國(guó)晉中(太谷)樂華城?國(guó)際歡樂度假區(qū)建設(shè)項(xiàng)目，總占地約2800畝(含300畝流轉(zhuǎn)土地)。分兩期建設(shè)完成，其中一期總占地1550畝(含150畝流轉(zhuǎn)土地)，其中康體娛樂用地750畝，商業(yè)用地650畝，及劃撥的流轉(zhuǎn)土地150畝(用于停車場(chǎng)建設(shè));二期占地1250畝(含150畝流轉(zhuǎn)土地)，其中康體娛樂用地850畝，商業(yè)用地250畝及劃撥的流轉(zhuǎn)土地150畝(用于停車場(chǎng))。

主要建設(shè)內(nèi)容包括：溫泉樂園、演藝廣場(chǎng)(晉陽(yáng)之戰(zhàn))、特效演藝公園，特色小鎮(zhèn)、酒店群、后勤服務(wù)區(qū)、停車場(chǎng)(流轉(zhuǎn)土地)及配套輔助工程，溫泉樂園建成后年可接待游客360萬(wàn)人次, 演藝廣場(chǎng)(晉陽(yáng)之戰(zhàn))建成后年可接待游客150萬(wàn)人次,特效演藝公園建成后年可接待游客300萬(wàn)人次。

2、建設(shè)目標(biāo)

本項(xiàng)目由樂華恒業(yè)集團(tuán)投資約154億元興建，以原生態(tài)的環(huán)境主題定位，依托晉中市構(gòu)建覆蓋全市的“Park”(公園)型“一廊、一弧、一核、兩心、三圈”全域旅游空間布局。打造規(guī)?；?、國(guó)際化、生態(tài)化、人文化為一體的歡樂主題生態(tài)度假區(qū)。

3、建設(shè)周期

項(xiàng)目建設(shè)期暫定為5年，項(xiàng)目實(shí)行統(tǒng)一設(shè)計(jì)，分期建設(shè)。

一期項(xiàng)目建設(shè)期為2年，自2017年9月-2019年8月，其中娛樂部分自2017年9月-2019年4月,2019年5月起試營(yíng)業(yè)，2019年8月底一期全面完工;

二期建設(shè)期為3年，自2019年9月-2022年8月，其中娛樂部分自2019年9月-2021年4月,2021年5月起試營(yíng)業(yè)，2022年8月底二期全面完工。

4、項(xiàng)目投資及資金來(lái)源情況

本項(xiàng)目建設(shè)總投資1546591.41萬(wàn)元，其中企業(yè)自籌資金430000萬(wàn)元，產(chǎn)業(yè)基金投資200000億元，銀行貸款560000萬(wàn)元，企業(yè)運(yùn)營(yíng)期銷售返投356438.09萬(wàn)元。

5、項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益

項(xiàng)目建成后各年收入，稅后利潤(rùn)、稅金等各不相同，按項(xiàng)目全面建成后滿負(fù)荷運(yùn)營(yíng)第一年預(yù)計(jì)年自持部分收入為347639萬(wàn)元(含增值稅)，銷售稅金及附加為1252萬(wàn)元，所得稅為48114萬(wàn)元，稅后利潤(rùn)為144342萬(wàn)元。

出售部分總收入1019200.0萬(wàn)元(含增值稅)，總成本557712.8萬(wàn)元，銷售稅金及附加為4374.7萬(wàn)元，所得稅為104262.5萬(wàn)元，土地增值稅9784.2萬(wàn)元，稅后利潤(rùn)為298769.6萬(wàn)元。

財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率所得稅稅后：28%

財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(IC=12%)所得稅稅后：594075(萬(wàn)元)

投資回收期所得稅稅后：7(年)

自持部分：投資利潤(rùn)率(%)：19.25%。投資利稅率(%)：20.62%。

出售部分：投資利潤(rùn)率(%)：14.80%。投資利稅率(%)：16.55%。

就業(yè)人數(shù)1600人。

項(xiàng)目簡(jiǎn)介 5
第一章、總論 7
第一節(jié)、項(xiàng)目背景 7
1、項(xiàng)目名稱 7
2、項(xiàng)目投資管理及建設(shè)運(yùn)營(yíng)單位概況 7
3、可行性研究報(bào)告編制主要依據(jù) 9
4、可行性研究報(bào)告編制原則 10
5、可行性研究報(bào)告編制要求 11
第二節(jié)、項(xiàng)目概況 11
1、擬建地點(diǎn)及周邊環(huán)境 11
2、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模與目標(biāo) 13
3、建設(shè)周期 13
4、項(xiàng)目投資及資金來(lái)源情況 13
5、項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益 13
6、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 14
第三節(jié)、結(jié)論 15
第二章、項(xiàng)目建設(shè)的背景、必要性及可行性分析 16
第一節(jié)、項(xiàng)目建設(shè)的背景 16
第二節(jié)、項(xiàng)目建設(shè)的必要性 17
1、有利于合理配置區(qū)域資源 17
2、有利于提升區(qū)域核心競(jìng)爭(zhēng)力 18
3、有利于形成全新的區(qū)域產(chǎn)業(yè)鏈條 18
4、有利于優(yōu)化區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 18
5、有利于全面驅(qū)動(dòng)區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)綜合發(fā)展 19
6、有利于提升城市文化品位 19
第三節(jié)、項(xiàng)目建設(shè)的可行性 20
1、符合國(guó)家政策導(dǎo)向 20
2、具有足夠的資金保障 20
3、擁有豐富的管理經(jīng)驗(yàn) 20
4、具有成熟的技術(shù)支持 20
第三章、項(xiàng)目市場(chǎng)與前景分析 24
第一節(jié)、市場(chǎng)基礎(chǔ)調(diào)查 24
1、全球旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展 24
2、我國(guó)旅游行業(yè)市場(chǎng)規(guī)模及發(fā)展趨勢(shì) 25
3、國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展與旅游消費(fèi)分析 29
4、山西省國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況 39
5、山西省經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)旅游業(yè)的影響 39
6、晉中市國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況 41
7、晉中市經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)旅游業(yè)的影響 43
8、太原市國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況 45
9、太原市經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)旅游業(yè)的影響 48
第二節(jié)、市場(chǎng)發(fā)展預(yù)測(cè) 49
1、全球大型主題類游樂園現(xiàn)狀 49
2、我國(guó)主題公園現(xiàn)狀分析 51
3、國(guó)內(nèi)主題公園發(fā)展趨勢(shì) 56
4、山西省內(nèi)文化主題公園發(fā)展?fàn)顩r 56
第三節(jié)、樂華國(guó)際度假區(qū)發(fā)展策略 59
1、文化主導(dǎo)策略 59
2、特色策略 60
3、系統(tǒng)經(jīng)濟(jì)策略 60
4、資源整合策略 60
5、整合創(chuàng)新與知識(shí)產(chǎn)權(quán)雙輪驅(qū)動(dòng)策略 60
第四章、場(chǎng)址選擇 62
第一節(jié)、場(chǎng)址擬選 62
1、項(xiàng)目位置 62
2、項(xiàng)目所在地的區(qū)位 62
第二節(jié)、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)資源條件 62
1、政策條件優(yōu)勢(shì) 62
2、施工條件 63
3、地塊周邊現(xiàn)狀 63
第三節(jié)、土地面積及取得方式 63
第五章、建設(shè)規(guī)模、總體規(guī)劃方案及建設(shè)內(nèi)容 64
第一節(jié)、規(guī)劃設(shè)計(jì)原則 64
1、整體性原則 64
2、生態(tài)原則 64
3、集約性原則 64
4、可持續(xù)原則 64
第二節(jié)、設(shè)計(jì)思想 64
第三節(jié)、設(shè)計(jì)要求 64
第四節(jié)、建設(shè)規(guī)模 65
1、用地規(guī)模 65
2、建設(shè)規(guī)模 65
第六章、生態(tài)環(huán)境影響與保護(hù) 67
第一節(jié)、環(huán)保設(shè)計(jì)依據(jù) 67
第二節(jié)、環(huán)境保護(hù)原則和目標(biāo) 67
1、環(huán)境保護(hù)原則 67
2、目標(biāo) 68
第三節(jié)、環(huán)境影響分析 69
1、施工期污染源分析 69
2、交付使用后污染源分析 70
第四節(jié)、環(huán)境保護(hù)措施 71
1、施工期主要環(huán)保措施與建議 71
2、項(xiàng)目交付使用后環(huán)境保護(hù)措施 74
第五節(jié)、環(huán)境影響評(píng)價(jià) 75
第七章、消防、安全、節(jié)能與衛(wèi)生防疫 76
第一節(jié)、節(jié)能 76
1、節(jié)能依據(jù) 76
2、節(jié)能原則 76
3、節(jié)能措施 76
第二節(jié)、勞動(dòng)安全 78
1、勞動(dòng)安全主要依據(jù) 78
2、勞動(dòng)安全的原則 79
3、安全隱患分析 79
4、勞動(dòng)保障和安全措施 79
第三節(jié)、消防 80
1、主要依據(jù) 80
2、消防原則 80
3、火災(zāi)隱患分析 80
4、消防設(shè)施 81
第四節(jié)、衛(wèi)生防疫 81
1、衛(wèi)生防疫的依據(jù) 81
2、衛(wèi)生防疫的原則 82
3、環(huán)境衛(wèi)生公共設(shè)施 82
4、衛(wèi)生防疫措施 82
第五節(jié)、節(jié)能、安全、消防與衛(wèi)生防疫綜合評(píng)述 83
第八章、項(xiàng)目實(shí)施組織管理 84
第一節(jié)、招投標(biāo) 84
1、招標(biāo)原則 84
2、招標(biāo)管理 84
3、投標(biāo)、開標(biāo)、評(píng)標(biāo)和中標(biāo)程序 85
第二節(jié)、項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu) 86
第三節(jié)、項(xiàng)目管理 87
第四節(jié)、營(yíng)銷策略 88
1、細(xì)分市場(chǎng)，強(qiáng)化參與性 88
2、文化包裝 88
3、公園與演藝結(jié)合 88
4、新鮮假日創(chuàng)意 88
5、加強(qiáng)周邊營(yíng)銷 89
第九章、項(xiàng)目建設(shè)計(jì)劃 90
第十章、項(xiàng)目建設(shè)投資 91
第一節(jié)、建設(shè)投資估算 91
1、估算范圍 91
2、估算依據(jù) 91
3、估算值 91
第二節(jié)、建設(shè)期貸款利息 95
第三節(jié)、項(xiàng)目建設(shè)總投資 95
1、分期項(xiàng)目建設(shè)總投資 95
2、項(xiàng)目建設(shè)總投資 96
第四節(jié)、資金來(lái)源 96
第十一章、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 97
第一節(jié)、財(cái)務(wù)分析 97
1、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)依據(jù) 97
2、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選擇 97
3、總成本費(fèi)用估算 97
4、營(yíng)業(yè)收入、稅金及利潤(rùn) 98
5、利潤(rùn)總額與稅后利潤(rùn) 99
第二節(jié)、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)分析 100
1、項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量分析 100
2、財(cái)務(wù)盈利性分析 100
第三節(jié)、結(jié)論 100
第十二章、社會(huì)效益分析 101
第一節(jié)、項(xiàng)目對(duì)社會(huì)影響分析 101
第二節(jié)、項(xiàng)目對(duì)所在地的互適性分析 101
第三節(jié)、項(xiàng)目對(duì)社會(huì)的影響 101
第十三章、項(xiàng)目社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià) 103
第一節(jié)、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)因素 103
1、不可抗力因素風(fēng)險(xiǎn) 103
2、市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn) 103
3、安全管理風(fēng)險(xiǎn) 103
4、資金管理的風(fēng)險(xiǎn) 103
第二節(jié)、風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避對(duì)策 103
1、不可抗力因素風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避對(duì)策 103
2、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避對(duì)策 104
3、安全管理風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避 104
4、資金管理風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避 104
第三節(jié)、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)結(jié)論 104
第十四章、研究結(jié)論及建議 105
第一節(jié)、項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)結(jié)論 105
第二節(jié)、建議 105