江蘇新建總部大樓及研發(fā)中心項(xiàng)目（第一期）可行性研究報(bào)告

1.1.4 項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)

江蘇省常州市新北區(qū)奔牛鎮(zhèn)。

根據(jù)實(shí)際戰(zhàn)略規(guī)劃，項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃用地面積63,015㎡(約94.52畝)，項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃用地由兩部分組成。

地塊一(約74.52畝)：

公司通過國有建設(shè)用地使用權(quán)協(xié)議出讓流程，受讓宗地標(biāo)號為“奔牛鎮(zhèn)BL130102-02、BL130102-03”，宗地總面積為49,681平方米(約74.52畝)，宗地坐落于奔牛鎮(zhèn)南觀路以北、奔發(fā)路以西。出讓宗地用途為工業(yè)用地。宗地規(guī)劃條件為：主體建筑物性質(zhì)“生產(chǎn)廠房及其配套”，建筑總面積124,202平方米，建筑容積率不高于2.50不低于0.90，建筑密度不高于60%不低于40%，綠地率不高于13%。

圖表1-2 地塊一出讓宗地平面界址圖

圖表1-3 地塊一費(fèi)用明細(xì)

備注：上表中土地補(bǔ)償金(指標(biāo)調(diào)節(jié)費(fèi))11178225元，是用地單位征收土地，按照被征收土地的原用途給予政府的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。

圖表1-4 地塊一項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)

如上表所示，項(xiàng)目總體規(guī)劃指標(biāo)（含第一期及后續(xù)第二期，第二期由于落地時(shí)間較長，待后續(xù)落地建設(shè)時(shí)再進(jìn)行可行性研究，本報(bào)告主要針對項(xiàng)目第一期進(jìn)行可行性分析）符合宗地規(guī)劃條件。

地塊二（約20畝）：

根據(jù)《江蘇華宇建設(shè)有限公司擬投資所涉及的房地產(chǎn)價(jià)值評估資產(chǎn)評估報(bào)告書》（常永申評咨字〔2019〕第015號），經(jīng)綜合分析后確定評估值為2584.57萬元，評估結(jié)論匯總?cè)鐖D表1-3所示。地塊二總面積為13,334平方米（約20畝），坐落于奔牛鎮(zhèn)奔發(fā)路西側(cè)、南觀路北側(cè)。

圖表1-5 公司土地廠房入股評估結(jié)論匯總

圖表1-5 地塊二規(guī)劃條件圖

1.1.5 項(xiàng)目建設(shè)性質(zhì)

新建項(xiàng)目。項(xiàng)目第一期對地塊一宗地進(jìn)行生產(chǎn)廠房及其配套新建，對地塊二原有車間綜合樓(5,428.77㎡)進(jìn)行裝修升級改造。

新增加的固定資產(chǎn)價(jià)值超過原有單位固定資產(chǎn)原值三倍以上，因此項(xiàng)目建設(shè)性質(zhì)為新建項(xiàng)目。

1.1.6 項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容

項(xiàng)目(第一期)規(guī)劃用地面積為63,015㎡(約94.52畝，地塊一+地塊二)，主要構(gòu)建物總建筑面積54,772㎡，容積率0.87，綠地率10%。

主要建設(shè)內(nèi)容有：

綠色PC智能制造工廠、展示中心、裝配式建筑產(chǎn)、學(xué)、研、培一體化示范基地、院士專家工作站、博士后科研工作流動站協(xié)作研發(fā)中心等。

圖表1-6 項(xiàng)目主要構(gòu)建物一覽表

1.1.7 項(xiàng)目建設(shè)工期

項(xiàng)目(第一期)建設(shè)期為2019年6月至2020年4月，工程建設(shè)工期為10個(gè)月。

1.1.8 項(xiàng)目生產(chǎn)規(guī)模

整個(gè)項(xiàng)目投資，前期規(guī)劃以江蘇旭昌建筑科技產(chǎn)業(yè)園綠色PC智能制造工廠建設(shè)，按照落地投產(chǎn)、同步完善毅匹璽(EPC)建科總部科技產(chǎn)業(yè)園設(shè)計(jì)研發(fā)、工程安裝、模具生產(chǎn)、整體衛(wèi)浴生產(chǎn)、培訓(xùn)管理軟件開發(fā)等全產(chǎn)業(yè)鏈功能項(xiàng)目的思路逐步推進(jìn)布局，期間根據(jù)產(chǎn)業(yè)環(huán)境市場情況進(jìn)行相應(yīng)的擴(kuò)能。項(xiàng)目全部建成后形成年產(chǎn)混凝土預(yù)制成品10萬立方米、鋼模具1500噸、整體衛(wèi)浴成品1萬套、新材料墻體2萬立方米的生產(chǎn)能力，同時(shí)提供相應(yīng)產(chǎn)品的研發(fā)服務(wù)。

項(xiàng)目(第一期)建成滿負(fù)荷達(dá)產(chǎn)后，可實(shí)現(xiàn)每年生產(chǎn)銷售混凝土預(yù)制成品10萬立方米、鋼模具1500噸。預(yù)計(jì)項(xiàng)目(第一期)建設(shè)運(yùn)營后十年總營業(yè)收入將達(dá)到36.12億元，可實(shí)現(xiàn)年銷售收入36,119.66萬元規(guī)模(十年平均)，每年平均給政府帶來稅收約4,521.80萬元(含所得稅)，具體核算指標(biāo)參見附件：項(xiàng)目十年期營業(yè)收入一覽表。

目錄 1

第一章 總論 6

1.1 項(xiàng)目概況 6

1.1.1 項(xiàng)目名稱 6

1.1.2 項(xiàng)目承辦單位 6

1.1.3 項(xiàng)目投資單位 6

1.1.4 項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn) 9

1.1.5 項(xiàng)目建設(shè)性質(zhì) 12

1.1.6 項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容 13

1.1.7 項(xiàng)目建設(shè)工期 13

1.1.8 項(xiàng)目生產(chǎn)規(guī)模 13

1.1.9 項(xiàng)目投資估算 14

1.1.10 項(xiàng)目資金籌措 14

1.2 項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 15

1.3 可行性研究報(bào)告編制依據(jù) 16

1.4 可行性研究報(bào)告研究范圍 17

1.5 可行性研究報(bào)告編制原則 18

1.6 項(xiàng)目效益 18

第二章 行業(yè)市場需求分析 19

2.1 行業(yè)介紹 19

2.1.1 行業(yè)特點(diǎn) 19

2.1.2 行業(yè)優(yōu)勢 19

2.2 政策環(huán)境 20

2.3 區(qū)域城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展 20

2.4 城市建筑產(chǎn)業(yè)化發(fā)展現(xiàn)狀 23

2.5 交通條件 26

2.6 市場機(jī)會需求分析 27

2.6.1 建筑工業(yè)化市場廣闊 27

2.6.2 住房和房地產(chǎn)開發(fā)的建設(shè)總量穩(wěn)步提升 27

2.6.3 市場分析結(jié)論 27

第三章 總體建設(shè)方案 29

3.1 總圖布置原則 29

3.2 土建方案 29

3.2.1 總體規(guī)劃方案 29

3.2.2 土建工程方案 30

3.2.3 建設(shè)規(guī)模與內(nèi)容 30

3.3 工程管線布置方案 31

3.3.1 給排水 31

3.3.2 供電 32

3.4 道路設(shè)計(jì) 33

3.5 總圖運(yùn)輸方案 34

第四章 產(chǎn)品及工藝方案 35

4.1 產(chǎn)品方案 35

4.1.1 主要生產(chǎn)產(chǎn)品 35

4.1.2 產(chǎn)品執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn) 36

4.1.3 產(chǎn)品生產(chǎn)規(guī)模確定 36

4.1.4 產(chǎn)品工藝流程 36

4.1.5 產(chǎn)品價(jià)格定位分析 38

4.2 原料供應(yīng)及設(shè)備選型 39

4.2.1 主要原材料供應(yīng) 39

4.2.2 主要設(shè)備選型 39

4.3 節(jié)約能源方案 42

4.3.1 本項(xiàng)目遵循的合理用能標(biāo)準(zhǔn)及節(jié)能設(shè)計(jì)規(guī)范 42

4.3.2 建設(shè)項(xiàng)目能源消耗種類和數(shù)量分析 43

4.3.3 項(xiàng)目所在地能源供應(yīng)狀況分析 43

4.3.4 主要能耗指標(biāo)及分析 43

4.3.5 節(jié)能措施和節(jié)能效果分析 44

4.3.6 結(jié)論 46

第五章 環(huán)境保護(hù)與消防措施 47

5.1 設(shè)計(jì)依據(jù)及原則 47

5.1.1 環(huán)境保護(hù)設(shè)計(jì)依據(jù) 47

5.1.2 設(shè)計(jì)原則 47

5.2 建設(shè)地環(huán)境條件 47

5.3 項(xiàng)目建設(shè)和生產(chǎn)對環(huán)境的影響 48

5.3.1 項(xiàng)目建設(shè)對環(huán)境的影響 48

5.3.2 項(xiàng)目生產(chǎn)過程產(chǎn)生的污染物 49

5.4 環(huán)境保護(hù)措施方案 49

5.4.1 項(xiàng)目建設(shè)期環(huán)保措施 49

5.4.2 項(xiàng)目運(yùn)營期環(huán)保措施 50

5.4.3 環(huán)境管理與監(jiān)測機(jī)構(gòu) 51

5.5 綠化方案 51

5.6 消防措施 52

5.6.1 設(shè)計(jì)依據(jù) 52

5.6.2 防范措施 52

5.6.3 消防管理 53

5.6.4 消防設(shè)施及措施 53

5.6.5 消防措施的預(yù)期效果 54

第六章 項(xiàng)目投資估算 55

6.1 投資估算范圍依據(jù) 55

6.1.1 投資估算范圍 55

6.1.2 投資估算參考范圍 55

6.2 第一期總投資估算 55

6.2.1 建設(shè)投資估算 55

6.2.2 項(xiàng)目總投資 57

6.3 項(xiàng)目資金籌措 58

6.4 資金使用和管理 58

第七章 財(cái)務(wù)核算 59

7.1 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取 59

7.2 編制依據(jù) 59

7.3 收入測算 60

7.3.1 主營業(yè)務(wù)收入 60

7.3.2 目標(biāo)達(dá)成 60

7.3.3 項(xiàng)目收入合計(jì) 60

7.4 成本核算 61

7.4.1 外購原輔料以及動力 61

7.4.2 固定資產(chǎn)折舊與無形資產(chǎn)攤銷 61

7.4.3人員工資福利 61

7.4.4 修理費(fèi) 62

7.4.5 財(cái)務(wù)費(fèi) 62

7.4.6 其他計(jì)算參數(shù) 62

7.4.7 總成本核算 62

7.5 利潤核算 62

7.6 盈利能力分析 63

7.6.1 盈利指標(biāo)匯總 63

7.6.2財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 64

7.6.3財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值FNPV 64

7.6.4 投資回收期Pt 65

7.6.5 總投資收益率(ROI) 65

7.7 財(cái)務(wù)生存能力分析 65

7.8 不確定性分析 66

7.8.1 敏感性分析 66

7.8.2 盈虧平衡分析 67

7.9 貸款償債能力分析 67

7.10 評價(jià)結(jié)論 68

第八章 風(fēng)險(xiǎn)分析與規(guī)避 69

8.1 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)因素 69

8.1.1 不可抗力因素風(fēng)險(xiǎn) 69

8.1.2 技術(shù)風(fēng)險(xiǎn) 69

8.1.3 市場風(fēng)險(xiǎn) 69

8.1.4 資金管理風(fēng)險(xiǎn) 69

8.2 風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避對策 70

8.2.1 不可抗力因素風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避對策 70

8.2.2 技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避對策 70

8.2.3 市場風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避對策 70

8.2.4 資金管理風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避對策 70

第九章 可行性分析與結(jié)論 71

9.1 項(xiàng)目建設(shè)必要性分析 71

9.1.1 促進(jìn)我國建筑產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的需要 71

9.1.2 加快當(dāng)?shù)馗咝录夹g(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要舉措 71

9.1.3 符合現(xiàn)行產(chǎn)業(yè)政策及清潔生產(chǎn)要求 72

9.1.4 提升企業(yè)競爭力水平，有助于企業(yè)長遠(yuǎn)戰(zhàn)略發(fā)展的需要 72

9.1.5 增加就業(yè)帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展的需要 72

9.1.6 促進(jìn)項(xiàng)目建設(shè)地經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)程的的需要 72

9.2 項(xiàng)目可行性分析 73

9.2.1 政策可行性 73

9.2.2 市場可行性 73

9.2.3 技術(shù)可行性 73

9.2.4 管理可行性 74

9.2.5 財(cái)務(wù)可行性 74

9.3 分析結(jié)論 74