深圳寫字樓項目銀行貸款可行性研究報告

1.1.4 項目建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容

1、更新單元范圍

本次更新單元范圍面積為 7053.8 ㎡。

2、拆除用地范圍

拆除用地范圍與更新單元范圍一致，用地面積 7053.8 ㎡，用地屬于公司的完整宗地范圍(宗地號 T805-0003)。

3、開發(fā)建設(shè)用地面積

本次規(guī)劃在已批法定圖則地塊劃分基礎(chǔ)上，扣除城市公共利益用地后，確定本次規(guī)劃的開發(fā)建設(shè)用地面積為 5883.8 ㎡(其中 946.1 ㎡為協(xié)議出讓給實施的用地面積，該部分用地對應(yīng)的建筑面積按照相關(guān)規(guī)定補繳地價)。

4、公共利益用地面積

本項目拆除用地面積 7053.8 ㎡，根據(jù)該地區(qū)已批法定圖則的相關(guān)要求，拆除范圍內(nèi)需落實公園綠地 304.2 ㎡，道路用地 865.8 ㎡，合計需貢獻的公共利益用地為 1170.0㎡。本次規(guī)劃按法定圖則的要求完全落實。土地貢獻率為16.6%。

2.3.1 地方政策大力扶持支撐項目可行

1、深圳市通過改革創(chuàng)新促進產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級

牢固樹立創(chuàng)新發(fā)展、深圳質(zhì)量的理念，更加突出規(guī)劃統(tǒng)籌，推進空間規(guī)劃與產(chǎn)業(yè)規(guī)劃有機銜接，實現(xiàn)城市空間布局和功能結(jié)構(gòu)優(yōu)化;更加突出有扶有控、有保有壓，以結(jié)構(gòu)性、差別化的土地供給，引導(dǎo)空間資源向產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的重點方向、重點領(lǐng)域、重點行業(yè)和重點企業(yè)配置，限制、淘汰落后產(chǎn)能;更加突出節(jié)約集約，加大土地利用強度，促進優(yōu) 質(zhì)要素資源向產(chǎn)業(yè)基地和園區(qū)集聚，提高空間資源綜合利用效益; 更加突出改革創(chuàng)新，著力在土地整備、二次開發(fā)利用、產(chǎn)業(yè)用地用房供給等方面取得新突破，釋放產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間，促進產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，以更少的空間資源消耗支撐更長時期、更高質(zhì)量的產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

2、深圳加快實施城市更新

2009 年 11 月，《深圳市城市更新辦法》出臺，目標(biāo)是進一步完善城市功能，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，改善人居環(huán)境，推進土地、能源、資源的節(jié)約和集約利用，促進經(jīng)濟和社會的可持續(xù)發(fā)展。辦法規(guī)定了綜合整治、功能改變和拆除重建等三類具體措施，為城市更新和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級提供了政策依據(jù)。

2012 年 1 月，《深圳市城市更新辦法實施細(xì)則》出臺，以推進實施《深圳市城市更新辦法》，規(guī)劃城市更新活動，建立規(guī)范、有序的城市更新長效機制。

2012 年 8 月，市政府召開了第五屆六十三次常務(wù)會議，審議并原則通過《關(guān)于加強和改進城市更新實施工作的暫行措施》，措施中在加快城市更新歷史用地處置、完善城市更新地價政策、強化城市更新實施管理等方面提出了一系列具體措施。

2015 年 8 月，深圳市規(guī)土委發(fā)布《城市更新單元規(guī)劃審批操作規(guī)則》，明確了城市更新單元規(guī)劃的審批職能分工，旨在規(guī)范流程、提高效率。

2016 年 11 月，深圳市規(guī)土委發(fā)布《深圳市城市更新“十三五”規(guī)劃》，提出了“優(yōu)化更新結(jié)構(gòu)、提倡有機更新、加大配套及保障性住房供應(yīng)”的理念。

2017 年 1 月，《關(guān)于加強和改進城市更新實施工作的暫行措施》強調(diào)：大幅提高城市更新項目的人才住房、保障性住房配建比例，鼓勵軌道站點周邊、符合條件的現(xiàn)狀舊工業(yè)區(qū)調(diào)整規(guī)劃功能用于建設(shè)人才住房、保障性住房。

本項目的建設(shè)是貫徹落實深圳市城市更新政策的重要表現(xiàn)。項目發(fā)展具備一定的制度支撐，面臨良好的政策環(huán)境。

3、深圳市制定產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級目標(biāo)

當(dāng)前，深圳正處于加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式的關(guān)鍵時期，進一步創(chuàng)新土地利用方式，挖掘土地資源潛力，優(yōu)化空間資源配置。保障重點產(chǎn)業(yè)發(fā)展的空間需求，是推進土地管理制度改革，提升土地節(jié)約集約利用水平的內(nèi)在要求;是加快產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，構(gòu)建以“高新軟優(yōu)”為特征的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系的迫切需要;是增強城市發(fā)展后勁，加快建設(shè)現(xiàn)代化國際化先進城市的必然選擇，對打造科學(xué)發(fā)展的“深圳質(zhì)量”，努力實現(xiàn)有質(zhì)量的穩(wěn)定增長、可持續(xù)的全面發(fā)展，具有重大意義。

本項目片區(qū)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，發(fā)展互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)，提升土地利用價值，符合整個深圳發(fā)展戰(zhàn)略，面臨良好地發(fā)展機遇。

2.3.2 經(jīng)濟效益顯著支撐項目可行

項目建設(shè)將為深圳市優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，創(chuàng)造就業(yè)機會、增加財政稅收、活躍帶動區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展發(fā)揮積極作用。項目總建筑面積約 3.53 萬平方米，均為產(chǎn)業(yè)研發(fā)用房，除了產(chǎn)業(yè)鏈核心企業(yè)引入，如香港麗達集團有限公司等，以及產(chǎn)業(yè)配套電子商務(wù)平臺，將引進中小民營企業(yè) 100 多家，將形成研發(fā)型高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地和中小民營科技企業(yè)集群。

經(jīng)預(yù)測，項目全部建成運營后，將聚集 100 多家中小型企業(yè)、3 家以上總部企業(yè)，創(chuàng)造 2 萬個就業(yè)崗位，實現(xiàn)園區(qū)營業(yè)收入 25 億元/年，總稅收貢獻 1.2 億元/年，成為南山區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的創(chuàng)新高地，進一步鞏固和加強深圳市在互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域的領(lǐng)先位置，加強深港青年創(chuàng)新合作。

項目鳥瞰圖效果圖

3.2.1 地理環(huán)境

(1)位置境域

南山區(qū)位于廣東省深圳市中西部，地理坐標(biāo)北緯22°24′～22°39′、東經(jīng)113°47′～114°01′，行政區(qū)域東起車公廟與福田區(qū)相鄰，西至南頭安樂村、赤尾村與寶安區(qū)毗連，北靠羊臺山與寶安區(qū)、龍華區(qū)接壤，南臨蛇口港、大鏟島和內(nèi)伶仃島與香港元朗相望。東距汕頭272.8公里，東南隔海距香港元朗5.5公里，東北距惠州61.6公里，西北距東莞61.3公里，西距廣州102.4公里，西南距珠海、澳門59.1公里。

(2)地形地貌

南山區(qū)地處珠江口東岸，依山傍海，地勢北高南低，平地、臺地、山丘相間，從北向南可分為北部山丘盆地區(qū)、中部低丘臺地區(qū)和南部孤丘平地區(qū)三級地形，由北向南逐級下降。

南山區(qū)主要山峰北有羊臺山，海拔587米，中部有塘朗山，海拔430米，南有大南山，海拔336米。大部分為山前坡狀臺地，臺面已微丘陵化，平緩的崗地相間分布;臺地面積占40%，丘陵山地占30%，平地占20%，其余為灘涂水面。

南山區(qū)土壤以花崗巖風(fēng)化土層為主，巖性為含石英砂粒的硬質(zhì)粘土;谷地為風(fēng)化土層，上覆1～4米厚的沖積和洪積松散砂性土，局部夾有砂層透鏡體;沿海灣一帶為濱海平原，地勢較平坦，巖性為淤泥和砂層，因河流沖積和海相沉積而成，厚度一般10～15米，其下為基巖風(fēng)化土層。

南山區(qū)境內(nèi)有南頭半島，分為北部和東南部平原地區(qū)以及西南部大南山等山丘，兩個地形小區(qū)面積約各占半島面積一半。南頭半島南端從前海到后海有5個海灣，分別為月亮灣、媽灣、赤灣、蛇口港、東角頭港。珠江口中有內(nèi)伶仃島、大鏟島、小鏟島、洲島等一系列島嶼。