中國濟(jì)南城市綜合體項目可行性研究報告

項目概況 
一、地理位置 
項目場址位于濟(jì)南市市中區(qū)，四至為：東至陽光新路，西至興濟(jì) 河，南至臥龍路，北至劉長山路。交通十分便利，地理位置極為優(yōu)越。 
二、建設(shè)規(guī)模 

濟(jì)南歐亞大觀商都·城市綜合體項目總用地面積為4.6公頃，規(guī)劃用地面積27163平方米，總建筑面積255330平方米。其中地上建筑面積190140平方米，主要建設(shè)商業(yè)、餐飲、娛樂、休閑、購物、寫字間、公寓等功能；地下建筑面積65190平方米，主要建設(shè)地下車庫和其他附屬用房等。項目同時進(jìn)行場區(qū)道路和綠化建設(shè)。 

三、項目投入總資金 
初步估算，項目總投資為142800萬元，其中：建筑安裝工程費(fèi)用93300萬元、其他費(fèi)用42700萬元、基本預(yù)備費(fèi)6800萬元。 
四、資金來源 
項目開發(fā)建設(shè)所需資金142800萬元，擬通過以下方式籌集解決： 
1、建設(shè)單位自籌資金99960萬元； 

2、建設(shè)單位自有資金解決投入42840萬元，作為項目資本金。

承辦單位概況 
濟(jì)南歐亞大觀園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“歐亞大觀園房地產(chǎn)公司”）成立于2011年8月11日，企業(yè)法人王玉芹，注冊資本1800萬元，注冊地址位于濟(jì)南市市中區(qū)經(jīng)五路51號六樓。主要經(jīng)營范圍包括房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、物業(yè)管理服務(wù)、水暖安裝工程、建筑裝飾工程等。歐亞大觀園房地產(chǎn)公司是濟(jì)南歐亞大觀園有限公司的子公司。濟(jì)南歐亞大觀園有限公司成立于2009年4月27日，企業(yè)法人王玉芹。注冊資本12000萬元，注冊地址位于濟(jì)南市市中區(qū)二七辦事處陳莊大街。主要經(jīng)營范圍包括預(yù)包裝食品、乳制品（含嬰幼兒配方乳粉）的批發(fā)、零售（有效期至2014年7月19日）以及批發(fā)、零售：日用品，百貨，紡織品，服裝，鞋帽，五金交電，家具，計算機(jī)及其其配件，家用電器，工藝美術(shù)品；黃金飾品的零售；柜臺出租；房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理等。濟(jì)南歐亞大觀園有限公司自成立以來，首先清理大觀園相關(guān)企業(yè)歷史債務(wù)，并妥善安置職工，在此基礎(chǔ)上擴(kuò)大經(jīng)營，提高經(jīng)濟(jì)效益，振興了老字號企業(yè)，并促進(jìn)其快速發(fā)展。 

建設(shè)規(guī)模 
濟(jì)南歐亞大觀商都·城市綜合體項目總用地面積為4.6公頃，規(guī)劃用地面積27163平方米，總建筑面積255330平方米，具體包括： 
一、地上建筑面積190140平方米，其中地上1-6層主要為餐飲、娛樂、休閑、購物、商業(yè)等功能，7-20層主要為公寓和寫字間等； 
二、地下建筑面積65190平方米，分地下三層，主要建設(shè)地下車庫和其他附屬用房等。 
項目同時進(jìn)行場區(qū)道路硬化和綠化建設(shè)。 

區(qū)位優(yōu)勢分析 
濟(jì)南市是環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈、長江三角洲經(jīng)濟(jì)圈、黃河三角洲經(jīng)濟(jì)圈等三大經(jīng)濟(jì)圈的交接處和互通中樞，是南北必經(jīng)之路，目前，濟(jì)南向東有濟(jì)青高速公路，向南、向北有京福高速公路、京滬高速公路，向西有濟(jì)聊高速公路，繞城高速公路將濟(jì)南環(huán)繞其中，國道104線、105線、220線、308線、309線及16條省道橫貫濟(jì)南。濟(jì)南已形成了以繞城高速公路為核心的高等級公路網(wǎng)絡(luò)，并在全國率先實現(xiàn)了省會城市與各市政府駐地全部由高速公路連接,濟(jì)南作為全省公路網(wǎng)絡(luò)中心和高速公路樞紐地位已經(jīng)確立。隨著濟(jì)荷高速、濟(jì)萊高速、繞城高速大北環(huán)等重點(diǎn)工程項目的建成通車，濟(jì)南公路通達(dá)深度和公路集疏能力進(jìn)一步提高。

項目市場需求分析 
經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，都市節(jié)奏的加快，人們?nèi)找尕S富的物質(zhì)文化需求，為城市綜合體的發(fā)展提供了需求；城市客群物質(zhì)基礎(chǔ)的提高，為城市綜合體的出現(xiàn)提供了市場；開發(fā)商城市開發(fā)模式和經(jīng)營管理模式的日益成熟，為城市綜合體的開發(fā)提供了可能性。城市綜合體的出現(xiàn)是城市形態(tài)發(fā)展到一定程度的必然產(chǎn)物；城市綜合體快速涌現(xiàn)是城市化高速發(fā)展，人們物質(zhì)文化水平需求快速提高的表現(xiàn)，也是房地產(chǎn)開發(fā)模式進(jìn)入了新階段的體現(xiàn)，標(biāo)志著房地產(chǎn)開發(fā)在經(jīng)歷了住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)的時代后，進(jìn)入了一種嶄新的地產(chǎn)開發(fā)模式——城市綜合體建筑模式。城市綜合體可以為人們提供一個方便、快捷、經(jīng)濟(jì)、集多種功能于一體的綜合空間，讓人們充分享受高效率的生活和工作。迎合這種發(fā)展趨勢，濟(jì)南作為我國人口較多的城市——山東省省會中心，需要大量與城市規(guī)模匹配的城市綜合體的出現(xiàn)。