海口市大英山新城市中心區(qū)辦公商業(yè)綜合體項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

1、項(xiàng)目背景

目前海南全省正在堅(jiān)持中國特色、對(duì)標(biāo)世界最高水平開放形態(tài)，分步驟分階段加快推進(jìn)自由貿(mào)易港建設(shè)。?？谑凶鳛楹Ｄ鲜∈?huì)，是全省政治、經(jīng)濟(jì)、文化和交通中心，在自由貿(mào)易港建設(shè)中占有舉足輕重的地位。根據(jù)《2019 年?？谑袊窠?jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》，2019 年?？谑袑?shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 1,671.93 億元，同比增長 7.5%，保持穩(wěn)中有進(jìn)的發(fā)展態(tài)勢。

其中第三產(chǎn)業(yè)增加值 1,324.75億元，同比增長 8.8%，第三產(chǎn)業(yè)作為經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定器的作用更為明顯，已成為?？谑薪?jīng)濟(jì)增長的支柱產(chǎn)業(yè)。截至 2019 年底，?？谑姓J(rèn)定總部企業(yè) 24 家，其中 2018年以來新落戶總部企業(yè) 5 家，現(xiàn)有總部企業(yè) 19 家，綜合型（區(qū)域型）總部企業(yè)19 家，高成長型總部企業(yè) 5 家。

2019 年?？谑腥晷略鍪袌鲋黧w 9.54 萬戶，比上年增長 54.4%，占全省的 39%。本項(xiàng)目位于?？谑谐鞘兄行牡拇笥⑸?CBD，大英山 CBD 整體定位為自貿(mào)港中央商務(wù)區(qū)、省級(jí)行政文化中心，是集行政、商務(wù)、教育、文化、購物、休閑娛樂、居住為一體的城市核心，承擔(dān)著?？谑型晟茋H旅游島中心城市職能的重大作用。

項(xiàng)目主要建設(shè)內(nèi)容為新建一組城市商辦綜合體，包括 5A 級(jí)辦公樓、免稅商業(yè)中心及相應(yīng)配套設(shè)施，其中免稅商業(yè)將以綜合購物、精品專賣、個(gè)性專賣為主，目標(biāo)為打造?？谑幸?guī)模最大、規(guī)格最高、貨品最全的一站式精品免稅購物中心。項(xiàng)目建成后，其規(guī)模性的商業(yè)體量和豐富業(yè)態(tài)，將持續(xù)吸引大量的旅游者和城市居民前往購物和體驗(yàn)，有利于提升大英山 CBD 的競爭力和品質(zhì)，帶動(dòng)海南省區(qū)域經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展。

2、項(xiàng)目概況

項(xiàng)目名稱：?？谑写笥⑸叫鲁鞘兄行膮^(qū) D01 地塊辦公商業(yè)綜合體項(xiàng)目。

項(xiàng)目實(shí)施主體：海南國善實(shí)業(yè)有限公司。

項(xiàng)目實(shí)施地點(diǎn)：?？谑写笥⑸叫鲁鞘兄行膮^(qū) D01 地塊（東至 D09 地塊，南至國興美食城、海之南外國語實(shí)驗(yàn)學(xué)校，西至五指山南路，北至國興大道）。

預(yù)計(jì)投資總額：256,164.25 萬元。

規(guī)劃建筑面積：21.8 萬平方米。

3、項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容

項(xiàng)目主要建設(shè)內(nèi)容為新建一組城市商辦綜合體，包括：5A 級(jí)辦公樓、免稅商業(yè)中心及相應(yīng)配套設(shè)施。

項(xiàng)目擬新建總建筑面積約 21.8 萬平方米，其中地上建筑面積約 11.9 萬平方米，地下建筑面積約 9.9 萬平方米。項(xiàng)目地上部分由商業(yè)裙房及一棟超高層辦公塔樓組成。項(xiàng)目地下室共四層，其中地下一層為商業(yè)，地下二至四層為車庫及后勤輔助用房。本項(xiàng)目商業(yè)總面積約 7.0 萬平方米，辦公總面積約 6.8 萬平方米，其余功能為停車、后勤、設(shè)備等配套功能。

4、項(xiàng)目投資估算

經(jīng)估算，本項(xiàng)目總投資為 256,164.25 萬元，其中建筑安裝工程費(fèi) 206,726.21萬元，工程建設(shè)其他費(fèi)用 34,683.44 萬元，預(yù)備費(fèi) 11,854.93 萬元，建設(shè)期貸款利息 2,899.67 萬元。

5、項(xiàng)目進(jìn)展及審批情況

截至本報(bào)告出具日，國善實(shí)業(yè)已取得項(xiàng)目用地的《國有土地使用權(quán)證》，并就本項(xiàng)目完成了海南省企業(yè)投資項(xiàng)目備案（項(xiàng)目代碼：2020-460107-70-03-019873）及建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響登記表備案（備案號(hào)：202046010700000266）。

6、項(xiàng)目實(shí)施的必要性

（1）落實(shí)自貿(mào)港建設(shè)總體方案和區(qū)域規(guī)劃要求，享受大英山國興大道 CBD區(qū)位優(yōu)勢紅利

《海南自由貿(mào)易港建設(shè)總體方案》要求將海南自由貿(mào)易港打造成為引領(lǐng)我國新時(shí)代對(duì)外開放的鮮明旗幟和重要開放門戶，提出大力發(fā)展旅游業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，不斷夯實(shí)實(shí)體經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，增強(qiáng)產(chǎn)業(yè)競爭力。隨著海南離島旅客免稅購物新規(guī)落地，位于城市核心區(qū)域的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目將因海南的政策和人口紅利擁有良好的開發(fā)運(yùn)營前景。此外，自貿(mào)港通過稅收優(yōu)惠、人才引進(jìn)政策吸引了來自世界各地的跨國企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)、大型總部集團(tuán)入駐，總部經(jīng)濟(jì)快速催生高端寫字樓營商需求。

大英山及國興大道 CBD 區(qū)域被定位為國際旅游島中央商務(wù)區(qū)、省級(jí)行政文化中心，未來將成為匯集省級(jí)行政辦公、金融商貿(mào)、文化博覽、商業(yè)購物、餐飲娛樂等多種功能的綜合服務(wù)功能。本次非公開發(fā)行募投項(xiàng)目未來將在大英山及國興大道 CBD 新建城市商辦綜合體，將充分響應(yīng)《總體方案》對(duì)海南自貿(mào)港建設(shè)的要求，強(qiáng)化海口市旅游中心功能，同時(shí)享受大英山國興大道CBD 區(qū)位優(yōu)勢的紅利，提升公司的市場競爭能力及盈利能力。

（2）打造總部經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展“新引擎”，拓展商業(yè)、辦公綜合體的建設(shè)和運(yùn)營領(lǐng)域

《海南自由貿(mào)易港建設(shè)總體方案》明確提出，要“支持發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)”。近年來，?？诔掷m(xù)優(yōu)化營商環(huán)境，營造良好的發(fā)展“軟環(huán)境”，吸引了阿里巴巴、字節(jié)跳動(dòng)、大唐集團(tuán)等知名總部企業(yè)相繼在?？诼涞?。本次非公開發(fā)行募集資金將用于在?？诤诵?CBD 區(qū)域建設(shè)商業(yè)辦公綜合體，不僅推動(dòng)上市公司在原有產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)上逐步向商業(yè)、辦公綜合體的建設(shè)和運(yùn)營領(lǐng)域拓展，還能夠?yàn)榇蛟旌？诳偛拷?jīng)濟(jì)“新引擎”添磚加瓦，提升大英山及國興大道 CBD 的競爭力和品質(zhì)，帶動(dòng)海南省區(qū)域經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展。

7、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益

經(jīng)測算，本項(xiàng)目的內(nèi)部收益率（稅后）為 10.6%，靜態(tài)投資回收期為 9.3 年，動(dòng)態(tài)投資回收期 14.4 年，項(xiàng)目具有良好的經(jīng)濟(jì)效益。