沈陽(yáng)大東-珠寶生態(tài)園建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

珠寶生態(tài)園建設(shè)項(xiàng)目

1、項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容

本項(xiàng)目依托公司在沈陽(yáng)的深厚基礎(chǔ)，擬打造涵蓋品牌運(yùn)營(yíng)中心、電商孵化中心和培訓(xùn)中心的珠寶生態(tài)園。品牌運(yùn)營(yíng)中心聚集國(guó)內(nèi)外知名珠寶品牌，滿(mǎn)足經(jīng)銷(xiāo)商/加盟商的一站式采購(gòu)需求；電商孵化中心向新興珠寶品牌和線(xiàn)上珠寶零售創(chuàng)業(yè)者提供孵化服務(wù)，對(duì)接全國(guó)范圍的線(xiàn)上消費(fèi)者；培訓(xùn)中心引進(jìn)專(zhuān)業(yè)珠寶培訓(xùn)機(jī)構(gòu)資源，向珠寶愛(ài)好者、珠寶從業(yè)人員提供培訓(xùn)服務(wù)。品牌運(yùn)營(yíng)中心、電商孵化中心和培訓(xùn)中心互相依托、有機(jī)協(xié)作。具體關(guān)系圖如下所示：

（1）電商孵化中心

電商孵化中心與東北地區(qū)的新興珠寶品牌和電商創(chuàng)業(yè)者合作，依托公司強(qiáng)大的資源整合能力和園區(qū)配套優(yōu)勢(shì)，以國(guó)內(nèi)排名靠前的電商為主要拓展平臺(tái)，為眾多青年電商創(chuàng)業(yè)者提供高標(biāo)準(zhǔn)、低成本的電子商務(wù)培訓(xùn)、支持和服務(wù)平臺(tái)。通過(guò)電商孵化中心，公司能夠以更低成本掌握更多合作的品牌資源和銷(xiāo)售渠道資源，帶動(dòng)公司產(chǎn)品在線(xiàn)上的終端銷(xiāo)售。

（2）培訓(xùn)中心

培訓(xùn)中心擬通過(guò)與大專(zhuān)院校、行業(yè)內(nèi)資深機(jī)構(gòu)合作開(kāi)設(shè)珠寶培訓(xùn)課程，提升東北地區(qū)珠寶從業(yè)者、愛(ài)好者和消費(fèi)者在珠寶選購(gòu)、鑒賞、設(shè)計(jì)方面的技能，進(jìn)一步培育東北區(qū)域珠寶市場(chǎng)，擴(kuò)大公司品牌的影響力。同時(shí)，公司可藉此引進(jìn)、培養(yǎng)優(yōu)秀人才。

（3）品牌運(yùn)營(yíng)中心

品牌運(yùn)營(yíng)中心擬與國(guó)內(nèi)外珠寶設(shè)計(jì)師品牌合作，國(guó)內(nèi)外珠寶設(shè)計(jì)師品牌負(fù)責(zé)品牌創(chuàng)意、產(chǎn)品設(shè)計(jì)，公司負(fù)責(zé)營(yíng)銷(xiāo)推廣和代理銷(xiāo)售。在這一合作當(dāng)中，公司能夠匯聚更多專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)資源、創(chuàng)意化品牌資源，滿(mǎn)足加盟商和批發(fā)商“一站式”采購(gòu)的需求，同時(shí)增強(qiáng)珠寶生態(tài)園的協(xié)作與分工、提升整體定位。

2、項(xiàng)目商業(yè)模式

產(chǎn)業(yè)集群對(duì)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)具有良好的帶動(dòng)作用。產(chǎn)業(yè)集群一旦形成，集群效應(yīng)隨之增加，市場(chǎng)需求也相應(yīng)地增加，進(jìn)而帶動(dòng)入駐企業(yè)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的增長(zhǎng)。公司作為珠寶生態(tài)園項(xiàng)目的主導(dǎo)者，在電商孵化、培訓(xùn)、品牌運(yùn)營(yíng)等領(lǐng)域均將實(shí)現(xiàn)收益的增長(zhǎng)。

項(xiàng)目計(jì)劃通過(guò)珠寶生態(tài)園入住的400家電商，在線(xiàn)上銷(xiāo)售公司自有品牌和與生態(tài)園合作品牌的產(chǎn)品。項(xiàng)目進(jìn)入運(yùn)營(yíng)期后，預(yù)計(jì)公司自有品牌年增加銷(xiāo)售收入1,536萬(wàn)元，代理品牌年增加銷(xiāo)售收入18,000萬(wàn)元。另外，培訓(xùn)、品牌授權(quán)、場(chǎng)地租賃也會(huì)帶來(lái)一定的收入。同時(shí)，本項(xiàng)目將為公司帶來(lái)設(shè)計(jì)、創(chuàng)意靈感和市場(chǎng)資源，助推公司業(yè)績(jī)的不斷增長(zhǎng)。

3、項(xiàng)目實(shí)施的可行性

（1）國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策支持電子商務(wù)的發(fā)展

2015年9月，國(guó)務(wù)院《關(guān)于推進(jìn)線(xiàn)上線(xiàn)下互動(dòng)加快商貿(mào)流通創(chuàng)新發(fā)展轉(zhuǎn)型升級(jí)的意見(jiàn)》正式頒布，明確大力發(fā)展線(xiàn)上線(xiàn)下互動(dòng)、推動(dòng)實(shí)體店轉(zhuǎn)型、鼓勵(lì)實(shí)體店通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)與消費(fèi)者建立全渠道、全天候互動(dòng)，發(fā)展體驗(yàn)消費(fèi)，促進(jìn)商業(yè)模式創(chuàng)新，從而增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展新動(dòng)力。

（2）公司具備優(yōu)秀的營(yíng)銷(xiāo)策劃能力

營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)是涉足零售領(lǐng)域的珠寶企業(yè)為促進(jìn)商品銷(xiāo)售所采取的不可或缺的內(nèi)容。一直以來(lái)，公司十分注重各類(lèi)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)的策劃與實(shí)施，并取得了良好效果。近年來(lái)，為進(jìn)一步擴(kuò)大市場(chǎng)份額，通過(guò)各種營(yíng)銷(xiāo)方式加大了對(duì)公司品牌及產(chǎn)品的宣傳力度。憑借優(yōu)秀的營(yíng)銷(xiāo)策劃能力，公司將在提升珠寶生態(tài)園品牌及產(chǎn)品形象上起到積極的推動(dòng)作用，同時(shí)為產(chǎn)品銷(xiāo)售提供了有力支持。

（3）公司具備外訓(xùn)的綜合資源

報(bào)告期內(nèi)，公司通過(guò)與包括中國(guó)地質(zhì)大學(xué)（北京）珠寶學(xué)院在內(nèi)的各大高校建立長(zhǎng)期合作關(guān)系，全面培訓(xùn)珠寶首飾相關(guān)的知識(shí)，這一合作模式可為珠寶生態(tài)園的外訓(xùn)奠定良好的專(zhuān)業(yè)基礎(chǔ)。

（4）公司具備良好的品牌招商基礎(chǔ)

公司建立了一套完善的品牌招商引入體系。自珠寶產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目實(shí)施以來(lái)，公司以超前的品牌運(yùn)營(yíng)和先進(jìn)的管理理念，成功吸引了以老鳳祥、南洋恒信、佐卡伊、鴛鴦金樓等為代表的品牌商家入駐，有力地推動(dòng)了珠寶生態(tài)園的品牌聚集效應(yīng)，為后續(xù)的品牌引進(jìn)積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)。

4、項(xiàng)目實(shí)施主體

本項(xiàng)目以萃華珠寶為實(shí)施主體。

5、項(xiàng)目建設(shè)概述

本項(xiàng)目總投資27,811萬(wàn)元，計(jì)劃使用募集資金10,924萬(wàn)元，其中包括場(chǎng)地購(gòu)置費(fèi)5,268萬(wàn)元、裝修費(fèi)2,869萬(wàn)元和設(shè)備購(gòu)置費(fèi)2,787萬(wàn)元，鋪底流動(dòng)資金1,086萬(wàn)元通過(guò)自有資金籌集。

6、項(xiàng)目選址、立項(xiàng)及環(huán)評(píng)情況

項(xiàng)目地址位于于沈陽(yáng)市大東區(qū)滂江街32號(hào)。截至本報(bào)告公告之日，萃華珠寶已與沈陽(yáng)虹峰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司簽署《商品房買(mǎi)賣(mài)意向協(xié)議》并已按《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》約定向沈陽(yáng)虹峰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司支付了全部購(gòu)房款項(xiàng)。目前該項(xiàng)購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)事宜尚待房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商沈陽(yáng)虹峰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司取得項(xiàng)目工程竣工驗(yàn)收備案后辦理房屋所有權(quán)登記。

珠寶生態(tài)園建設(shè)項(xiàng)目系購(gòu)買(mǎi)已建成的商業(yè)房產(chǎn)從事包括電商孵化、培訓(xùn)、品牌運(yùn)營(yíng)等商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，不涉及生產(chǎn)加工，不屬于按照《國(guó)務(wù)院關(guān)于投資體制改革的決定》和《企業(yè)投資項(xiàng)目核準(zhǔn)和備案管理辦法》需要進(jìn)行核準(zhǔn)或者備案的“投資建設(shè)的固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目”，無(wú)須向有關(guān)部門(mén)申請(qǐng)核準(zhǔn)或備案。

珠寶生態(tài)園建設(shè)項(xiàng)目系購(gòu)買(mǎi)已建成的商業(yè)房產(chǎn)從事商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，該商業(yè)房產(chǎn)已經(jīng)在建設(shè)時(shí)取得了沈陽(yáng)市環(huán)境保護(hù)局于2010年4月8日出具的《關(guān)于沈陽(yáng)長(zhǎng)峰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司龍之夢(mèng)亞太中心商務(wù)酒店及裙房項(xiàng)目環(huán)境影響報(bào)告書(shū)的批復(fù)》（沈環(huán)保審字[2010]49號(hào)），因該項(xiàng)目系購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)進(jìn)行商業(yè)活動(dòng)，包括品牌運(yùn)營(yíng)、黃金飾品批發(fā)、電商孵化和培訓(xùn)等，該購(gòu)置房產(chǎn)行為不涉及建設(shè)施工，根據(jù)環(huán)保相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，無(wú)需重新辦理環(huán)評(píng)備案或?qū)徟掷m(xù)。

7、項(xiàng)目投資收益測(cè)算

本項(xiàng)目預(yù)計(jì)總投資27,811萬(wàn)元，其中計(jì)劃使用募集資金10,924萬(wàn)元，建設(shè)期2年。項(xiàng)目完成后將直接帶動(dòng)珠寶生態(tài)園的整體珠寶銷(xiāo)量，進(jìn)一步強(qiáng)化東北地區(qū)珠寶貿(mào)易集散中心的地位，也有助于進(jìn)一步提升公司的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。

本項(xiàng)目預(yù)計(jì)內(nèi)部收益率（含建設(shè)期，稅后）為14.89%，投資回收期（含建設(shè)期，稅后）7.19年，項(xiàng)目投資回報(bào)較好。