在政策紅利、科技創(chuàng)新推動(dòng)下產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)正成為房企轉(zhuǎn)型非住宅業(yè)務(wù)的一大突圍之道

大灣區(qū)房企進(jìn)軍產(chǎn)業(yè)地產(chǎn) 打響差異化競(jìng)爭(zhēng)之戰(zhàn)

在政策紅利、科技創(chuàng)新等大背景的推動(dòng)下，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)正成為房企轉(zhuǎn)型非住宅業(yè)務(wù)的一大突圍之道。在粵港澳大灣區(qū)建設(shè)的風(fēng)口之下，整個(gè)區(qū)域的港口、物流、地產(chǎn)面臨新機(jī)遇的出現(xiàn)。隨著深圳、廣州、東莞、佛山、惠州等灣區(qū)城市的產(chǎn)業(yè)融合日趨緊密，多家房企紛紛掘金產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，這當(dāng)中不乏碧桂園、金地和星河等本土企業(yè)。與此同時(shí)，跨界發(fā)展、品牌輸出、產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)、創(chuàng)客興起成為華南區(qū)產(chǎn)業(yè)園發(fā)展新特征。全新的市場(chǎng)特征帶來(lái)了更多的開(kāi)發(fā)思路，同時(shí)也導(dǎo)致更復(fù)雜的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)、可復(fù)制運(yùn)營(yíng)模式成為大灣區(qū)園區(qū)開(kāi)發(fā)的重要命題。

一、掘金產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)

去年銷售額突破5000億元的碧桂園，是粵港澳大灣區(qū)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的先行者。碧桂園科技小鎮(zhèn)是碧桂園集團(tuán)進(jìn)軍產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)篇之作。目前，第一個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)落地廣東惠州。碧桂園在粵港澳大灣區(qū)的產(chǎn)融項(xiàng)目布局還有深圳機(jī)器人產(chǎn)業(yè)園、順德新能源汽車小鎮(zhèn)等。

同樣以住宅開(kāi)發(fā)見(jiàn)長(zhǎng)的金地集團(tuán)也走在試水產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的路上。金地集團(tuán)已經(jīng)布局了七八個(gè)服務(wù)于高新科技的產(chǎn)業(yè)園。例如深圳的威新軟件科技園，引進(jìn)了包括英特爾、阿里巴巴、亞馬遜、偉創(chuàng)力、華為、大疆等在內(nèi)的6家500強(qiáng)企業(yè)、17家上市公司。

高調(diào)宣布深耕產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的還有布局集中于粵港澳大灣區(qū)的時(shí)代中國(guó)。2016年12月，時(shí)代中國(guó)發(fā)布“時(shí)代未來(lái)小鎮(zhèn)戰(zhàn)略”，正式成立時(shí)代產(chǎn)業(yè)集團(tuán)，宣布深耕產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，以建設(shè)新型城鎮(zhèn)、打造高端產(chǎn)業(yè)為核心產(chǎn)品，尋找產(chǎn)業(yè)與科技、創(chuàng)新、生態(tài)、居住等協(xié)同發(fā)展。

截至2017年底，時(shí)代中國(guó)已和廣州、佛山、中山、珠海、惠州、東莞等地方政府簽訂了21個(gè)合作開(kāi)發(fā)小鎮(zhèn)的框架性協(xié)議。與西門子、SAP、微軟等60多家國(guó)際頂級(jí)產(chǎn)業(yè)龍頭企業(yè)建立深度合作關(guān)系。在智能制造、大健康、信息科技等領(lǐng)域初步搭建了產(chǎn)品模型，具備了產(chǎn)業(yè)落地能力，為區(qū)域產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型和城市升級(jí)奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

二、破除地產(chǎn)依賴

由于多數(shù)房企本身沒(méi)有產(chǎn)業(yè)基因，再加上其快周轉(zhuǎn)、以物業(yè)銷售為核心的發(fā)展模式，使其一度被市場(chǎng)質(zhì)疑借產(chǎn)業(yè)園、科技小鎮(zhèn)等項(xiàng)目的名義，獲取低成本的大宗土地做地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。如何去破解這種依賴是房企在這個(gè)慢周轉(zhuǎn)、高投入行業(yè)應(yīng)該去思考和改變的問(wèn)題。

房企首先需要轉(zhuǎn)變思維，不能再用房地產(chǎn)思維去做產(chǎn)業(yè)園。在這一方面，碧桂園、星河控股集團(tuán)做得更為專注，均通過(guò)成立專門的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)公司，從而帶動(dòng)集團(tuán)轉(zhuǎn)型。以星河控股為例，其為向“城市運(yùn)營(yíng)商”轉(zhuǎn)型而成立了專業(yè)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資運(yùn)營(yíng)集團(tuán)公司——星河產(chǎn)業(yè)集團(tuán)。星河產(chǎn)業(yè)將自身定位為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資運(yùn)營(yíng)服務(wù)商，規(guī)劃有產(chǎn)融聯(lián)盟新城、特色小鎮(zhèn)、雙創(chuàng)社區(qū)三條產(chǎn)品線。

產(chǎn)業(yè)投資是星河構(gòu)建產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的全鏈條開(kāi)發(fā)其中之一，也是其擺脫單一地產(chǎn)依賴的關(guān)鍵之一。產(chǎn)業(yè)園區(qū)的租金收入是最簡(jiǎn)單的模式，其主要作用是覆蓋項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)成本和人力成本，但長(zhǎng)期的可持續(xù)發(fā)展和增量收入還是要靠產(chǎn)業(yè)投資和產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)。產(chǎn)業(yè)投資讓公司和園區(qū)企業(yè)綁定在一起成長(zhǎng)，既能分享企業(yè)發(fā)展紅利，也能帶來(lái)產(chǎn)業(yè)集群的效果。

不過(guò)，房地產(chǎn)也是特色小鎮(zhèn)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)中不可或缺的一部分。政策層面也在強(qiáng)調(diào)防止特色小鎮(zhèn)單一化地產(chǎn)的傾向。目前特色小鎮(zhèn)還是以產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)為先，房地產(chǎn)是配合的角色，因此在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展過(guò)程中先把主次順序理清就對(duì)了。

三、避免100%同質(zhì)化

目前粵港澳大灣區(qū)運(yùn)營(yíng)相對(duì)成熟的產(chǎn)業(yè)園主要集中在廣州、深圳等城市，開(kāi)發(fā)主體除了傳統(tǒng)房企，還有實(shí)體企業(yè)和工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。在此背景下，房企在開(kāi)發(fā)產(chǎn)業(yè)園區(qū)和科技小鎮(zhèn)的過(guò)程中，也較多地引入外部專業(yè)力量支持。

中國(guó)指數(shù)研究院在《2017年中國(guó)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展年報(bào)》中表示，各房企聯(lián)合專業(yè)領(lǐng)域的龍頭企業(yè)成為其布局相關(guān)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的最主要方式。比如碧桂園就聯(lián)合美的于佛山打造庫(kù)卡機(jī)器人小鎮(zhèn)、星河產(chǎn)業(yè)就牽手張江高科等建立基金投資平臺(tái)，以基金為紐帶，吸引更多優(yōu)質(zhì)的企業(yè)。不同的開(kāi)發(fā)主體有不同的優(yōu)勢(shì)，如果能夠集各家之所長(zhǎng)，相互整合資源共同去開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，那肯定是比單一方去做效果好得多。

隨著逐漸激烈市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，如何強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合形成差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)、避免同質(zhì)化也將是房企們需要面臨的一大問(wèn)題。需要避免的是100%同質(zhì)化。而在諸如特色小鎮(zhèn)的打造上，必然有90%是需要“同質(zhì)化”的，差異化體現(xiàn)在剩余的10%上。產(chǎn)業(yè)園區(qū)要凸顯特色和差異化，除了傳統(tǒng)的租金、物業(yè)銷售收入之外，園區(qū)增值服務(wù)未來(lái)也會(huì)成為一個(gè)比較大的盈利增長(zhǎng)點(diǎn)，是值得開(kāi)放商、運(yùn)營(yíng)商去突破的，增值服務(wù)也能做出差異化;另一方面，未來(lái)產(chǎn)業(yè)園區(qū)或許可以通過(guò)REITs(房地產(chǎn)信托投資基金)這類金融手段在資本市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)退出，從而獲取收益。不過(guò)目前國(guó)內(nèi)都主要還是類REITs，即以企業(yè)融資為主。

中金普華產(chǎn)業(yè)研究院觀點(diǎn)：

對(duì)于此前深耕住宅開(kāi)發(fā)的房企而言，進(jìn)軍產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域是機(jī)遇也是挑戰(zhàn)。如何利用自身的資金優(yōu)勢(shì)與資源優(yōu)勢(shì)，與當(dāng)?shù)卣献?，去做產(chǎn)業(yè)園區(qū)、特色小鎮(zhèn)等的規(guī)劃與布局，是一個(gè)值得思考的問(wèn)題。要想分得這塊“高級(jí)蛋糕”還需解決諸如融資、開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)、招商等綜合問(wèn)題。