房地產(chǎn)行業(yè)進入下半場尋找新的業(yè)務(wù)增長極成為每個房企必須思考的問題
開發(fā)商布局產(chǎn)業(yè)地產(chǎn) 機遇與挑戰(zhàn)并存
房地產(chǎn)行業(yè)進入下半場,尋找新的業(yè)務(wù)增長極成為每個房企必須思考的問題。近年來,包括碧桂園、華夏幸福、龍湖、正榮、綠地、金地、泰禾等房企均在不同維度進入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。對于房企而言,這個領(lǐng)域雖然陌生但也是藍海。
一、大開發(fā)商搶先布局
今年2月,正榮地產(chǎn)發(fā)布公告宣布,將任命兩名聯(lián)席行政總裁,分別為林朝陽和王本龍,此舉距離正榮集團香港掛牌僅一個半月。隨后,林朝陽開始負責(zé)正榮集團下屬產(chǎn)業(yè)集團業(yè)務(wù)。按照規(guī)劃,正榮產(chǎn)業(yè)包括教育、醫(yī)療健康、消費升級、品質(zhì)人居、文化旅游、頤養(yǎng)康復(fù)、智慧城市七大城市運營產(chǎn)業(yè)集群;特色小鎮(zhèn)、文化旅游、區(qū)域開發(fā)、城市更新四大開發(fā)模型;園區(qū)運營、教育運營、商業(yè)運營、文旅運營、社區(qū)運營五大運營服務(wù)。通過搭建產(chǎn)業(yè)平臺,整合各方資源,有可能是控股,也有可能是參股。這樣能快速把蛋糕做大,更多參與者可以分享這樣的收益。
不只是正榮,其他房企同樣在悄然布局產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)。今年5月,億達中國發(fā)布公告稱,公司全資附屬公司大連軟件園中興開發(fā)有限公司與龍湖地產(chǎn)訂立物業(yè)轉(zhuǎn)讓協(xié)議,龍湖將斥資26億購買億達中國位于大連市高新園區(qū)的若干物業(yè)。隨后,龍湖地產(chǎn)與億達中國簽訂戰(zhàn)略合作框架協(xié)議,建立戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系,在產(chǎn)城融合項目開發(fā)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)投資運營、產(chǎn)業(yè)招商運營服務(wù)、股權(quán)投資等方面開展合作。
早在2016年,碧桂園就進入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。2016年4月,出資8500萬元設(shè)立“清華大學(xué)碧桂園教育基金”,用于支持清華大學(xué)在建筑科學(xué)和大數(shù)據(jù)等領(lǐng)域科技成果落地轉(zhuǎn)化,建設(shè)產(chǎn)城融合的科技小鎮(zhèn);2016年6月,與百富東方合作成立平臺公司——碧桂園百富產(chǎn)城發(fā)展公司;8月至12月在惠州、東莞和河北三河獲得5個產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目,項目均定位為科技小鎮(zhèn),在碧桂園的規(guī)劃中,深圳周邊是碧桂園未來發(fā)展產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)主場地,未來5年將投入1000億元打造10座名為“科技小鎮(zhèn)”的衛(wèi)星城市;2017年入股中集產(chǎn)城,并成為其第二大股東。
金地集團高級副總裁徐表示,金地的園區(qū)運營均是100%自持,現(xiàn)金流回正的周期相比住宅更長,投資回報率也沒有住宅開發(fā)高,但是這是一個從長期的穩(wěn)定現(xiàn)金流,目前是一個藍海市場,因此金地選擇戰(zhàn)略性進入。在他看來,對于一個希望做到基業(yè)長青的企業(yè)而言,尋找新的業(yè)務(wù)增長極尤為重要。
二、運營實力面
目前房企對于上述市場進入均是戰(zhàn)略考慮,而運營能力是制約房企做好產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的核心。“一站式解決問題很重要,硬件、服務(wù)都是重要的運營配套。華夏幸福在做的是一個產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)、一個生態(tài)系統(tǒng)。通過一站式的產(chǎn)業(yè)平臺運營提供全產(chǎn)業(yè)鏈流程的影視制作服務(wù),吸引產(chǎn)業(yè)鏈上下游足夠多的商家,這個系統(tǒng)才有活力,才可以提高產(chǎn)業(yè)運作效率?!比A夏幸福文創(chuàng)行業(yè)負責(zé)人李穎表示。以影視為代表的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)是華夏幸福產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)的優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)之一,華夏幸福希望圍繞影視全產(chǎn)業(yè)鏈打造影視產(chǎn)業(yè)生態(tài)閉環(huán),希讓制片人帶著劇本和項目走進產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn),帶著制作完成的影視作品離開,推動中國影視產(chǎn)業(yè)的工業(yè)化。
浙江建工集團在杭州未來科技城板塊打造的歐美金融城(EFC)同樣在運營上加強服務(wù),這個綜合項目除了常規(guī)的綜合業(yè)態(tài)外,還在寫字樓中搭建了從孵化器到Co-Working、再到高端商務(wù)空間租賃的模式,并引入了美國硅谷孵化器PNP、加拿大創(chuàng)新型孵化器Istuary等全球知名的孵化器。給創(chuàng)業(yè)團隊帶來國際化的支持,以創(chuàng)業(yè)孵化器載體的營造服務(wù)于海歸的創(chuàng)業(yè)社區(qū)。通過與初創(chuàng)企業(yè)、風(fēng)投機構(gòu)、創(chuàng)業(yè)天才、科技專家和大企業(yè)合作,整合資源將其打造成全球創(chuàng)投孵化平臺。
對于每個房企而言,均意識到資源整合的重要性,提高服務(wù)能力,才是招商的根本。碧桂園深圳區(qū)域副總裁冀豫東表示,在深圳的9個產(chǎn)城項目,有4個位于寶安區(qū)、龍崗區(qū)有5個,如果包括在談項目,有十幾個?!坝行╉椖壳捌诨I備期比較長,公司沒有規(guī)定年內(nèi)要達到多少個項目的持有量,我們內(nèi)部口號是做一個成一個,目前主要工作是要做好第一個開園項目的運營。”
此前,很多開發(fā)商進入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)更多是偏重地產(chǎn)而非產(chǎn)業(yè),隨著行業(yè)開始成熟,房企也意識到只有產(chǎn)業(yè)先行,才能判斷整個項目,創(chuàng)造更多的增值機會。
三、是藍海也是挑戰(zhàn)
當(dāng)大部分主流房企完成全國化布局后,通過跨界運營逐步實現(xiàn)業(yè)務(wù)多元化成為必要手段。新型城鎮(zhèn)化過程中,投資結(jié)構(gòu)、消費結(jié)構(gòu)升級帶來更多的市場機會,產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是需求破局的手段之一。市場周期變化帶來行業(yè)的深刻變革。住宅市場利潤率進一步下降,過去規(guī)模發(fā)展空間受限的房企只有整合資源。
受國內(nèi)住宅市場飽和、一二線城市供地結(jié)構(gòu)改變的影響,土地成本與日俱增。越來越高的土地價格,再加上管理層對拿地企業(yè)要求越來越高,如要求為住宅項目配建一定比例的保障房或公建項目,或要求開發(fā)商自持一定比例的商業(yè)項目,使得一些傳統(tǒng)房企拿地難度加大。而產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)背后的拿地優(yōu)勢明顯,管理層在導(dǎo)入此類產(chǎn)業(yè)運營商的同時,會給予部分住宅用地的定向供應(yīng)。
產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)還有一個好處,就是幫助開發(fā)商融資,目前銀行基本不給住宅提供資金,但是掛上產(chǎn)業(yè)以后,就可以拿到更多的資金。以正榮為例,其產(chǎn)業(yè)集團成立不久就與中國工商銀行、中國東方資產(chǎn)管理股份有限公司、中建投信托股份有限公司分別簽訂100億元的融資戰(zhàn)略合作協(xié)議,總額達300億元規(guī)模。
資金、發(fā)展前景等多方面因素的推動,產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)成為2018年房地產(chǎn)的風(fēng)口之一。對于地產(chǎn)而言,傳統(tǒng)的租金收入外,地產(chǎn)商還可以通過提供融資顧問、管理咨詢服務(wù),甚至入股中小企業(yè),拓展更多的收入來源。
中金普華產(chǎn)業(yè)研究院觀點:
在房地產(chǎn)行業(yè)進入資源主導(dǎo)的大周期階段,無論是開發(fā)商、制造業(yè)還是金融資本,進入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的目的無外乎將優(yōu)質(zhì)資源納入囊中,以謀求自身可持續(xù)發(fā)展,產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)勢必成為各類資本搶占行業(yè)話語權(quán)的最佳載體。目前房企作為中國支柱產(chǎn)業(yè)的一個主體,已經(jīng)進入到了各個相關(guān)領(lǐng)域。隨著未來在中國房地產(chǎn)行業(yè)增量的市場空間變小,企業(yè)還將加強對于這些相關(guān)領(lǐng)域的探索來尋求新的業(yè)務(wù)增長點。
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