政策加碼 金融助力：2018上半年住房租賃市場(chǎng)報(bào)告

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年上半年中央及地方發(fā)布各類(lèi)住房租賃政策 30 余條，政策密集度令人咋舌;長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)參與者進(jìn)一步擴(kuò)大，國(guó)企、地方企業(yè)、品牌公寓商、開(kāi)發(fā)商等機(jī)構(gòu)快速擴(kuò)張。

2018 年上半年，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)入快車(chē)道。政策層面正在從中央下沉至地方，相關(guān)部委更多政策細(xì)則開(kāi)始落地，地方政策從土地供給到人才補(bǔ)貼開(kāi)啟住房租賃市場(chǎng)發(fā)展新局面。

據(jù)貝殼研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，截至目前，全國(guó)共出讓自持性租賃住房地塊 196 宗，北京、上海、杭州、天津、廣州等 23 個(gè)城市進(jìn)行了自持性地塊的出讓?zhuān)偨ㄖ娣e超 725 萬(wàn)平方米，以每間 45 平方米計(jì)算房間數(shù)量，可達(dá)到 16 萬(wàn)間。其中上海、杭州、北京三個(gè)城市的自持性地塊數(shù)量排名前三。

截至 2018 年上半年，在 TOP30房企中，已經(jīng)有三分之二涉及租賃業(yè)務(wù)，并有二分之一房企將其提至戰(zhàn)略層面。據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院預(yù)計(jì)，到2020 年我國(guó)租賃市場(chǎng)規(guī)模將達(dá) 1.71萬(wàn)億元，與去年我國(guó)的租房市場(chǎng)總規(guī)模 1.38 萬(wàn)億元相比，年復(fù)合增長(zhǎng)率為7.41%。

政策加碼

2018 年 1 月 25 日，國(guó)土部、住建部原則同意沈陽(yáng)、南京、杭州、合肥、廈門(mén)、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都 11 個(gè)城市利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)實(shí)施方案，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)參與試點(diǎn)建設(shè)，依法依規(guī)提供金融產(chǎn)品服務(wù)。這是繼北京、上海先期試點(diǎn)后，又一次國(guó)家層面上的租賃住房試點(diǎn)城市。此次批復(fù)標(biāo)志第一批 13個(gè)試點(diǎn)城市全部進(jìn)入實(shí)施階段。

2018 年 4 月，首份住房租賃資產(chǎn)證券化文件 ( 證監(jiān)會(huì)、住建部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)住房租賃資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知》) 正式落地，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年上半年中央及地方發(fā)布各類(lèi)住房租賃政策 30 余條，政策密集度令人咋舌;長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)參與者進(jìn)一步擴(kuò)大，國(guó)企、地方企業(yè)、品牌公寓商、開(kāi)發(fā)商等機(jī)構(gòu)快速擴(kuò)張。鼓勵(lì)專(zhuān)業(yè)化、機(jī)構(gòu)化的住房租賃企業(yè)，展開(kāi)資產(chǎn)的證券化?！爸攸c(diǎn)支持住房租賃企業(yè)發(fā)行以其持有不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)作為底層資產(chǎn)的權(quán)益類(lèi)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，積極推動(dòng)多類(lèi)型具有債權(quán)性質(zhì)的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，試點(diǎn)發(fā)行 REITs?！?/span>

從供給角度來(lái)看，北京發(fā)布《北京市 2018 年度建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃》，未來(lái)五年新供應(yīng)各類(lèi)住房 150 萬(wàn)套以上。其中，產(chǎn)權(quán)類(lèi)住房約占 70%，租賃類(lèi)約 30%。上海發(fā)布的《上海市住房發(fā)展“十三五”規(guī)劃》中明確，“十三五”期間租賃住房供應(yīng)套數(shù)占新增市場(chǎng)化住房總套數(shù)將超過(guò) 60%。有“二次房改”之稱(chēng)的深圳，6 月 5日發(fā)布深化住房制度改革新的意見(jiàn)稿，明確到 2035 年，深圳將分近期、中期、遠(yuǎn)期三個(gè)階段，籌集建設(shè)各類(lèi)住房 170 萬(wàn)套。其中，人才住房、安居型商品房和公共租賃住房總量不少于 100 萬(wàn)套。

值得一提的是，為了能夠持續(xù)吸引人才進(jìn)入，以及大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，2018 年上半年各城市的“人才之爭(zhēng)”拉開(kāi)帷幕，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，已有超過(guò) 50 個(gè)城市發(fā)布人才吸引政策。

繼深圳推出人才住房補(bǔ)貼政策后，又推出 20 項(xiàng)改革措施 126 個(gè)政策點(diǎn)，實(shí)施更優(yōu)惠的人才租賃住房政策，努力營(yíng)造更具吸引力的人才環(huán)境。“人才爭(zhēng)奪戰(zhàn)”并不止有一、二線城市參與，西安在規(guī)范人才安居方面也是給出了強(qiáng)有力的吸引力度。規(guī)范了人才安居的申請(qǐng)管理細(xì)節(jié)的同時(shí)，還提出對(duì)不同的人才有不同的補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)。

通過(guò)更優(yōu)厚的補(bǔ)貼和住房租賃條件，吸引高科技和緊缺型人才留在西安?？梢?jiàn)配套人才公寓和租金補(bǔ)貼也成為其吸引人才的重要方式之一。

除此之外，浙江省也積極推動(dòng)住房租賃的發(fā)展，為建設(shè)人才強(qiáng)省邁出堅(jiān)實(shí)的一步。杭州市政府計(jì)劃 2018年到 2021 年開(kāi)工建設(shè) 5 萬(wàn)套人才專(zhuān)項(xiàng)租賃住房。浙江省從購(gòu)房、租房、優(yōu)惠補(bǔ)貼等六方面對(duì)高層次人才安居問(wèn)題做出指示。

企業(yè)深耕

在“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”市場(chǎng)定位下，在政府多項(xiàng)利好政策支持下，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)發(fā)展無(wú)疑迎來(lái)了春天。

大量投資機(jī)構(gòu)和互聯(lián)網(wǎng)巨頭將目光投向長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)，激發(fā)了更多資本涌入。阿里、騰訊、京東以及銀聯(lián)等幾大互聯(lián)網(wǎng)巨頭，承擔(dān)了部分城市的長(zhǎng)租公寓官方租賃平臺(tái)的系統(tǒng)搭建項(xiàng)目。

市場(chǎng)參與主體，大批機(jī)構(gòu)先后宣布了在租賃市場(chǎng)的宏偉計(jì)劃，動(dòng)輒令人咋舌的資金、資源投入也令整個(gè)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)升級(jí)。

碧桂園旗下 BIG +碧家國(guó)際社區(qū)宣布三年內(nèi)建設(shè) 100 萬(wàn)套長(zhǎng)租公寓，長(zhǎng)租項(xiàng)目將重點(diǎn)布局并深耕一線城市及周邊區(qū)域，計(jì)劃到 2020 年建設(shè) 100萬(wàn)套長(zhǎng)租公寓，其中40萬(wàn)套自主開(kāi)發(fā)，60 萬(wàn)套靠創(chuàng)新模式拓展。

細(xì)分的產(chǎn)品一直被看作快速切入市場(chǎng)的有效途徑之一，躋身長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域頭部的龍湖，將其視為經(jīng)營(yíng)主航道業(yè)務(wù)之一，據(jù)悉，龍湖冠寓已布局全國(guó) 17 個(gè)城市，門(mén)店共計(jì) 50 家。龍湖方面表示，未來(lái)冠寓將繼續(xù)加速，租金收入水平將穩(wěn)步提升。

萬(wàn)科泊寓作為萬(wàn)科“多元化”試水業(yè)務(wù)，擔(dān)負(fù)萬(wàn)科向“美好生活”轉(zhuǎn)型的重任，截至 2017 年底，泊寓在全國(guó)覆蓋 29 個(gè)一二線城市，累計(jì)獲取房源數(shù)超 10 萬(wàn)間，累計(jì)開(kāi)業(yè)超 3萬(wàn)間。2018 年將再增持 10 萬(wàn)間以上。在萬(wàn)科 2018 年一季報(bào)中，萬(wàn)科泊寓已經(jīng)提升至核心業(yè)務(wù)，僅次于住宅開(kāi)發(fā)和物業(yè)管理。

除了傳統(tǒng)擴(kuò)張拓展長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)外，旭輝領(lǐng)寓實(shí)行一個(gè)職能總部，華東、華中、華南、華北、西南等五大區(qū)域多個(gè)項(xiàng)目深耕，計(jì)劃 2021 年管理規(guī)模將達(dá) 20 萬(wàn)間，實(shí)現(xiàn) IPO 上市。

鏈家旗下自如，今年 1 月獲得40 億元人民幣 A 輪融資，成為中國(guó)最大的分散式公寓運(yùn)營(yíng)商，自如目前在北京、上海、深圳、杭州、南京、廣州、成都、天津、武漢 9 座城市， 擁有 60 萬(wàn)間公寓。

“單體城市運(yùn)營(yíng)規(guī)模達(dá)不到 20萬(wàn)間很難實(shí)現(xiàn)盈利，整體管理規(guī)模達(dá)不到 100 萬(wàn)間很難形成規(guī)模效益?！弊匀?CEO 熊林近日稱(chēng)，2018 年行業(yè)將迎來(lái)專(zhuān)業(yè)化分工、高效運(yùn)營(yíng)的時(shí)代，規(guī)?；?、專(zhuān)業(yè)化的頭部企業(yè)將加速成長(zhǎng)，而小而全的運(yùn)營(yíng)模式將面臨更嚴(yán)峻的市場(chǎng)考驗(yàn)甚至被淘汰。

在產(chǎn)品上，房企熱衷于打造白領(lǐng)公寓，幾乎所有房企公寓品牌都已涉及這一領(lǐng)域。在城市選擇上，房企以深耕重點(diǎn)城市為主，一線城市中深圳成為房企首選，二線城市則包括武漢、南京、杭州、蘇州等熱點(diǎn)城市。

雖說(shuō)有知名房企大舉進(jìn)入長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)，但作為新興行業(yè)，在長(zhǎng)租公寓的絢麗舞臺(tái)上，不斷有人進(jìn)場(chǎng)，也不斷有人離場(chǎng)。這些出局或者被收購(gòu)者有：深圳的 Color 公寓、V 客青年公寓、好熙家公寓等。進(jìn)入 2018 年，上海好租好住資金鏈問(wèn)題導(dǎo)致跑路、愛(ài)公寓被中元世家收購(gòu)。

在盤(pán)點(diǎn)這些公寓產(chǎn)品“陣亡”的原因之后會(huì)發(fā)現(xiàn)，大多都因資金鏈出現(xiàn)問(wèn)題。在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，長(zhǎng)租公寓在政策扶持和市場(chǎng)潛力加持下一路向好，不過(guò)當(dāng)前企業(yè)面臨的問(wèn)題仍然是要尋求新的突破點(diǎn)來(lái)克服盈利的難題。

此外，2018 年長(zhǎng)租公寓品牌出現(xiàn)與企業(yè)、房企、運(yùn)營(yíng)商、新零售等多方之間的合作，開(kāi)啟跨界合作新模式。如：小米有品與碧桂園壁家的戰(zhàn)略合作、雅詩(shī)閣與城家公寓戰(zhàn)略合作、冠寓與即客行的合作。

億翰智庫(kù)分析認(rèn)為，通過(guò)企業(yè)間合作，平衡資金風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)也可以使優(yōu)勢(shì)品牌得到長(zhǎng)足的發(fā)展;通過(guò)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，完善產(chǎn)品與服務(wù)的同時(shí)，最大化滿足客戶生活需求，是 1+1 > 2 的合作效應(yīng)。

金融助力

今年上半年，住房租賃資產(chǎn)證券化迎來(lái)政策護(hù)航，4 月 25 日，中國(guó)證監(jiān)會(huì)、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)住房租賃資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知》。

通知明確，優(yōu)先支持大中城市、雄安新區(qū)等國(guó)家政策重點(diǎn)支持區(qū)域、利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)城市的住房租賃項(xiàng)目及國(guó)家政策鼓勵(lì)的其他租賃項(xiàng)目開(kāi)展資產(chǎn)證券化。鼓勵(lì)專(zhuān)業(yè)化、機(jī)構(gòu)化住房租賃企業(yè)開(kāi)展資產(chǎn)證券化。支持住房租賃企業(yè)建設(shè)和運(yùn)營(yíng)租賃住房，并通過(guò)資產(chǎn)證券化方式盤(pán)活資產(chǎn)。

其中，重點(diǎn)支持住房租賃企業(yè)發(fā)行以其持有不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)作為底層資產(chǎn)的權(quán)益類(lèi)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，積極推動(dòng)多類(lèi)型具有債權(quán)性質(zhì)的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，試點(diǎn)發(fā)行房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)。

在房企融資收緊的情況下，住房租賃金融迎來(lái)新的機(jī)遇期，各類(lèi)型類(lèi)REITs 產(chǎn)品獲批發(fā)行。

“中聯(lián)前海開(kāi)源—碧桂園租賃租房一號(hào)資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃”獲得深交所審議通過(guò)，該產(chǎn)品是國(guó)內(nèi)百億級(jí)規(guī)模REITs 產(chǎn)品?！爸新?lián)前海開(kāi)源—保利地產(chǎn)租賃住房一號(hào)一期資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃”成功發(fā)行，該產(chǎn)品為國(guó)內(nèi)首單完成發(fā)行的房企租賃住房 REITs。中信證券——陽(yáng)光城長(zhǎng)租公寓系列資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃獲深圳證券交易所審議通過(guò)。

在住房租賃類(lèi)債券發(fā)行上，龍湖、泰禾集團(tuán)、萬(wàn)科、綠城等諸多房企住房租賃類(lèi)債券獲批通過(guò)。

此外，來(lái)自金融機(jī)構(gòu)的支持，是今年上半年長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)一大看點(diǎn)，建設(shè)銀行、中國(guó)銀行、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中信銀行等強(qiáng)勢(shì)進(jìn)入住房租賃市場(chǎng)。

建設(shè)銀行實(shí)質(zhì)性動(dòng)作行動(dòng)最早也最多，建設(shè)銀行推動(dòng)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的金融解決方案在廣東佛山、深圳、惠州，上海、湖南等省市陸續(xù)落地。建設(shè)銀行深圳分行與萬(wàn)科、碧桂園、恒大等 11 家大型房企簽署租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，通過(guò)銀行平臺(tái)出租房源。

此外，建行與不同類(lèi)型的長(zhǎng)租公寓進(jìn)行戰(zhàn)略合作，以上海分行為例，包括上海地產(chǎn)集團(tuán)、張江集團(tuán)、上海城投等國(guó)有租賃建設(shè)企業(yè)，也有魔方公寓、自如、青客、灣流國(guó)際等品牌公寓進(jìn)行合作。在金融產(chǎn)品服務(wù)上，面向各類(lèi)人群，推出如“按居貸”、“租房貸”、租賃分期等個(gè)人融資產(chǎn)品，以及“悅生活”等租金便捷支付服務(wù)。

工商銀行北京市分行與北京市保障房中心、城建集團(tuán)、首開(kāi)集團(tuán)、亦莊控股、中糧地產(chǎn)簽署住房租賃戰(zhàn)略合作協(xié)議，為北京住房租賃市場(chǎng)各參與主體提供總額不少于 6000 億元融資支持。今年工商銀行向南京、廣州市場(chǎng)各類(lèi)住房租賃市場(chǎng)參與主體提供5000 億元融資支持。

中國(guó)銀行 2 月 2 日宣布，向萬(wàn)科、中海地產(chǎn)、華潤(rùn)置地、招商地產(chǎn)等房企提供住房租賃市場(chǎng)金融服務(wù)支持，計(jì)劃提供融資規(guī)模超過(guò) 2000 億元，與上海地方國(guó)企簽訂合作協(xié)議，簽約金額超過(guò) 1700 億元。中國(guó)銀行表示將在增量擴(kuò)產(chǎn)與存量盤(pán)活層面加強(qiáng)雙向支持。除了與房企“牽手”，中國(guó)銀行雄安分行與螞蟻金服(雄安)在雄安新區(qū)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，基于區(qū)塊鏈技術(shù)打在雄安住房租賃相關(guān)領(lǐng)域開(kāi)展深度合作。

此外，據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，除了國(guó)有四大銀行，國(guó)開(kāi)行、交通銀行、招商銀行、浦發(fā)銀行、華夏銀行、北京銀行等多家銀行助力住房租賃市場(chǎng)發(fā)展。