國家租購并舉政策出臺各地政府加快住房租賃市場發(fā)展

題要：為抑制房價出現(xiàn)過快上漲苗頭，近期各地陸續(xù)加大房地產(chǎn)調(diào)控力度，不斷出臺新政策、新措施。同時，住房租賃市場建設(shè)穩(wěn)步推進。一系列舉措表明地方政府堅持調(diào)控的信心和決心不會動搖，“房子是用來住的，不是用來炒的”這一定位不會改變——

圖為深圳市龍華區(qū)保障性住房項目龍悅居。 新華社記者 毛思倩攝　　當前，仍有許多城市不斷出臺房地產(chǎn)調(diào)控措施，表明“房子是用來住的，不是用來炒的”這一定位不會改變，地方政府堅持調(diào)控的信心和決心不會動搖。同時，作為長效機制建設(shè)的重要一環(huán)，住房租賃市場也在穩(wěn)步發(fā)展。

多地出臺樓市調(diào)控措施

4月份至5月份是房地產(chǎn)傳統(tǒng)銷售旺季。國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，5月份70個大中城市中有61個新建商品住宅價格與上月相比出現(xiàn)上漲。國家統(tǒng)計局城市司高級統(tǒng)計師劉建偉總結(jié)，5月份，各地繼續(xù)堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，不斷加大房地產(chǎn)市場調(diào)控力度，全國40多個城市出臺了調(diào)控政策，防止房價明顯過快上漲。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉注意到，進入6月份，一些城市的房地產(chǎn)市場仍相對活躍，樓市調(diào)控政策仍在陸續(xù)出臺?！拔逡弧鼻昂蟊蛔》亢统青l(xiāng)建設(shè)部約談的12個城市都發(fā)布了調(diào)控措施。

6月4日，兩城宣布限售措施——湖北省宜昌市宣布，在城區(qū)(含夷陵區(qū))范圍內(nèi)購買商品住房的，自簽訂商品住房網(wǎng)簽合同之日起，2年內(nèi)不得上市交易。江蘇省徐州市規(guī)定，市區(qū)戶籍居民家庭擁有一套住房的，商品住房(包括新建商品住房和二手住房)自權(quán)屬登記之日起未滿2年或新建商品房買賣合同網(wǎng)備時間未滿5年的，不得上市交易。

6月5日，兩城發(fā)布住房政策——深圳市發(fā)布《關(guān)于深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購并舉的住房供應(yīng)與保障體系的意見(征求意見稿)》。天津市人民政府發(fā)布《進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》，要求加強購房人購房資格審查，對不符合調(diào)控政策規(guī)定的，不予辦理相關(guān)購房手續(xù)，堅決遏制投機炒房。對擅自放松購房條件的，將嚴格追責(zé)問責(zé)。此外，還要求住房庫存緊張的地區(qū)要加大加快土地供應(yīng)。做好土地供應(yīng)和促開工、促上市工作，確保房地產(chǎn)市場穩(wěn)定供應(yīng)等。

6月13日，浙江省嘉興市發(fā)布新政明確指出，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在項目取得商品房預(yù)售許可證后10日內(nèi)一次性公開銷售全部準售房源，不得分幢、分單元、分層、分批銷售。同時指出，在未取得商品房預(yù)售許可證前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一律不得通過任何方式認購。

行業(yè)人士普遍預(yù)計，調(diào)控將繼續(xù)保持高壓態(tài)勢，房價一旦出現(xiàn)過快上漲苗頭，各地還將繼續(xù)出臺調(diào)控政策。

根據(jù)市場變化調(diào)整政策

國家統(tǒng)計局的最新數(shù)據(jù)表明，5月份一線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格分別上漲0.3%、0.2%;二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格分別上漲0.9%、0.8%;三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格分別上漲0.7%、0.6%。

值得注意的是，一直保持調(diào)控高壓態(tài)勢的熱點城市總體趨穩(wěn)，一些三四線城市市場反而相對更加活躍，上漲趨勢較為明顯。如5月份，70個大中城市中，東北、中西部地區(qū)的房價上漲相對集中，這些城市有很多是三四線城市。近來發(fā)布調(diào)控措施的城市也有很多是三四線城市。

國務(wù)院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟研究所副所長鄧郁松認為，當前三四線樓市需求的集中釋放有著很多深層次原因。一是當前住房貸款利率仍處于歷史低位，這意味著購房者支付能力提升。二是一些地方前期推行了去庫存舉措，從政策上利于樓市。三是居民有改善住房愿望，提升房屋品質(zhì)有很大的空間，這也是市場的正常需求。

“在這些因素的作用下，有的城市會從以往供過于求變?yōu)楣┣笃胶馍踔凉┎粦?yīng)求，在這個階段房價的漲幅就會大一些?！编囉羲烧f，當然這其中也存在一些投機性需求，需要格外關(guān)注。

“從2015年的全面‘去庫存’，到2016年‘因城施策去庫存’，再到2017年底部分三四線城市和縣城‘去庫存’，三四線城市自2015年以來‘去庫存’已持續(xù)近三年?！焙愦笱芯吭焊痹洪L、首席房地產(chǎn)研究員夏磊認為，當前全國商品住宅庫存已基本降至2012年末的水平，“去庫存”取得了明顯成效。這些過去積極“去庫存”的城市，一旦市場出現(xiàn)供需不平衡情況，極易引發(fā)房價上漲風(fēng)險，應(yīng)該適當調(diào)整政策，避免市場變化之后，“去庫存”政策繼續(xù)發(fā)揮作用，反而助推房價過快上漲。

穩(wěn)步推進租賃市場建設(shè)

在調(diào)控的同時，房地產(chǎn)長效機制建設(shè)也一直備受關(guān)注。其中，大力發(fā)展住房租賃市場被視為房地產(chǎn)市場長效機制建設(shè)的重要一環(huán)。當前，各地紛紛出臺政策，大力發(fā)展租購并舉的房地產(chǎn)市場。以一線城市為例，北上廣深四個城市紛紛出臺了支持住房租賃市場發(fā)展的重要政策。

6月15日，北京市《關(guān)于發(fā)展租賃型職工集體宿舍的意見(試行)》正式發(fā)布實施。很多北京市民認為，《意見》回應(yīng)了市場需求、社會呼聲，順應(yīng)了城市戰(zhàn)略定位和產(chǎn)業(yè)發(fā)展轉(zhuǎn)型的需要，對于有效解決城市運行和服務(wù)保障行業(yè)務(wù)工人員基本居住問題意義重大。

這是北京市在發(fā)展租購并舉房地產(chǎn)市場上邁出的重要一步。不僅如此，北京市曾明確提出，在2017年至2021年，將新供應(yīng)各類住房150萬套以上，其中租賃住房50萬套，主要在集體建設(shè)用地上建設(shè)。此外，北京市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委還會同金融管理部門，針對集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房融資貸款需求特點，積極研究支持集體租賃住房的長期貸款政策。國家開發(fā)銀行北京分行、農(nóng)業(yè)銀行北京分行、建設(shè)銀行北京分行、華夏銀行等第一批4家銀行已確定具體融資方案，將向符合銀行評級條件的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織、與國企合作的聯(lián)營公司提供長期、足額貸款。

近日，上海市住房租賃公共服務(wù)平臺啟動上線試運行。據(jù)介紹，該平臺建成后，將逐步實現(xiàn)租賃合同網(wǎng)簽、備案一體化，同時為規(guī)?；C構(gòu)化、專業(yè)化的住房租賃企業(yè)提供集中備案便利。

最近出臺的《深圳市人民政府關(guān)于深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購并舉的住房供應(yīng)與保障體系的意見(征求意見稿)》也提出，政策性支持住房中包含人才住房和安居型商品房。人才住房可租可售，租售價為市場價的60%左右;安居型商品房可租可售、以售為主，租售價為市場價的50%左右。公共租賃住房租金為市場價的30%左右，擬進一步擴大保障的覆蓋面，將公交司機、地鐵司機、環(huán)衛(wèi)工人等為社會提供基本公共服務(wù)的從業(yè)人員和先進制造業(yè)藍領(lǐng)產(chǎn)業(yè)工人等群體納入公共租賃住房保障范圍。

中金普華產(chǎn)業(yè)研究院觀點：

國家租購并舉政策出臺，各地政府加快住房租賃市場發(fā)展

2017年以來，國家著手推進“租購并舉、共有產(chǎn)權(quán)房”的試點工作，致力于長效機制建設(shè)，密集出臺鼓勵住房租賃市場發(fā)展的政策，選取12個城市開展加快發(fā)展租賃市場試點，選取13個城市開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點。

三大因素推動房地產(chǎn)購銷兩旺，二手房與新房產(chǎn)生套利空間

2018年1月到5月，全國房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出購銷兩旺的情況，不但一線城市銷售火爆，二三四五線城市成交創(chuàng)新高，前瞻認為，有三大因素在推動市場。

地價的上升帶來房價的上漲。2018年上半年，全國的土地市場仍然火爆，土地出讓價格屢創(chuàng)新高，作為構(gòu)成房價的一個主要因素之一，地價的上升必然給房價上升帶來很大的壓力。

棚改貨幣化安置刺激了需求。全國很多城市的政府在推動轟轟烈烈的棚改政策，通過貨幣化安置鼓勵人們?nèi)ベI房，所以這些城市的需求特別旺盛，再就是各大城市紛紛加入搶人才行列也促進了需求。

限價形成“價差”，二手房與新房產(chǎn)生“套利空間”。在一些核心重點城市里，政府的調(diào)控力度非常大，限價、限售、限購、限貸等等，而這類城市也紛紛出現(xiàn)了樓市火爆的場面，限價形成了“價差”，二手房與新房之間形成了一個很大的“套利空間”，因而激勵著人們?nèi)ベI房。

調(diào)控政策短期內(nèi)不會松動，對剛需是利好。國家調(diào)控房價，在房地產(chǎn)市場上去杠桿的決心非常大。各大城市樓市調(diào)控一百多次，所以調(diào)控政策短期內(nèi)不會松動，對于剛需群體來說是個利好。

限價形成較大的套利空間，未來房價看漲。由于限價政策存在著比較大的套利空間，加上市場上投資渠道的匱乏，所以老百姓買房的熱情還會持續(xù)上揚;未來房價逐步向上推動的這種力量在短期內(nèi)也不會消失。

政策紅利的消失帶來城市房價分化。普漲的局面是近階段的政策帶來的，一旦政策紅利消失，城市會分化，有一部分城市房價繼續(xù)上漲，有一部分城市房價穩(wěn)定甚至微跌是未來的一個大的趨勢。