在房?jī)r(jià)回升的同時(shí)，成交量也有所回暖?

6月15日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了5月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況。70個(gè)大中城市中，有61個(gè)出現(xiàn)新建商品住宅價(jià)格上漲，相比4月的58個(gè)和3月的55個(gè)，有所增加。

在房?jī)r(jià)回升的同時(shí)，成交量也有所回暖。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局前一天發(fā)布的數(shù)據(jù)，1-5月份，商品房銷售面積56409萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)2.9%，增速比1-4月份提高1.6個(gè)百分點(diǎn)。

但另一方面，調(diào)控并未有絲毫放松。5月以來(lái)，樓市調(diào)控再次全面升級(jí)。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，5月全國(guó)超過(guò)40個(gè)城市發(fā)布調(diào)控政策，調(diào)控政策內(nèi)容多達(dá)50次，調(diào)控的抑制作用或?qū)⒃谙乱浑A段顯現(xiàn)。

數(shù)位受訪人士也均表示，數(shù)據(jù)來(lái)看，價(jià)格上漲區(qū)域基本與調(diào)控力度加大地區(qū)吻合。在整體樓市回暖的背景下，不排除各地再次密集發(fā)布調(diào)控政策的可能性，預(yù)計(jì)后續(xù)的價(jià)格上漲幅度將被抑制。

多因素推動(dòng)二線樓市回升

本輪反彈被認(rèn)為主要集中在二線城市。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師劉建偉在解讀數(shù)據(jù)情況時(shí)指出，從環(huán)比看，一線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格分別上漲0.3%和0.2%。二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格分別上漲0.9%和0.8%。三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格分別上漲0.7%和0.6%。

從同比來(lái)看，70個(gè)大中城市中，4個(gè)一線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格同比分別下降0.6%和0.2%，分別連續(xù)4個(gè)月和3個(gè)月下降，降幅比上月分別收窄0.4和0.5個(gè)百分點(diǎn)。31個(gè)二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格分別上漲5.4%和4.4%，漲幅比上月分別擴(kuò)大0.3和0.2個(gè)百分點(diǎn)。35個(gè)三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格分別上漲6.0%和4.3%，漲幅比上月分別回落0.3和0.2個(gè)百分點(diǎn)，分別連續(xù)4個(gè)月和10個(gè)月回落。

值得注意的是，樓市區(qū)域分化情況更加嚴(yán)重。5月，70個(gè)大中城市中，新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比最大增幅為5.3%，最大跌幅為1.1%，與4月份對(duì)應(yīng)的最大漲幅2.1%和最大跌幅0.4%相比，價(jià)格波動(dòng)區(qū)間擴(kuò)大明顯。

二手房方面，70城中有61個(gè)環(huán)比上揚(yáng)，只有福州、上海、南京、廈門4個(gè)城市下降。

二手房市場(chǎng)受限價(jià)影響相對(duì)少，數(shù)據(jù)更容易反映市場(chǎng)走勢(shì)。與4月相比，二手房?jī)r(jià)跌回一年前的城市有所減少，且下跌城市的跌幅也有所收窄，反映了5月份全國(guó)樓市有所回暖的現(xiàn)象。

多重因素刺激下的供需結(jié)構(gòu)暫時(shí)失衡，被認(rèn)為是部分城市價(jià)格上漲的原因。

供給方面，易居研究院數(shù)據(jù)顯示，截至 2018年5月底，受其監(jiān)測(cè)的100個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量為42708萬(wàn)平方米，同比減少8.2%，連續(xù)34個(gè)月同比下降，

有73個(gè)城市庫(kù)存規(guī)模低于去年同期水平。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉則進(jìn)一步向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道指出，對(duì)于一些熱點(diǎn)城市而言，盡管土地出讓面積有所增加，但限價(jià)政策導(dǎo)致的捂盤惜售，也讓這些城市的供應(yīng)不足預(yù)期。

張大偉表示，各地樓市密集的調(diào)控政策在過(guò)去1年多維持了市場(chǎng)逐漸平穩(wěn)，但調(diào)控政策的邊界效應(yīng)減弱。一方面，限價(jià)政策造成價(jià)格倒掛，搖號(hào)放大了購(gòu)房牟利紅利，刺激了潛在投資需求。而另一方面，部分城市人才政策放松落戶，導(dǎo)致的外來(lái)需求釋放，是部分城市供需結(jié)構(gòu)失衡的重要原因。

調(diào)結(jié)構(gòu)與控情緒應(yīng)并重

在市場(chǎng)出現(xiàn)回調(diào)跡象，調(diào)控政策邊際效應(yīng)減弱的背景下，調(diào)控的下一步走向引起各方熱議。

“政策的作用體現(xiàn)有一定的滯后性，因此需要更多的變化和前瞻性。”詹毅凡告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道，當(dāng)前全國(guó)房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比增幅在連續(xù)10個(gè)月停留在0.1%到0.6%的合理區(qū)間之后，連續(xù)3個(gè)月擴(kuò)大，且已達(dá)到近19個(gè)月的最高值，已經(jīng)重新回到了“偏熱”區(qū)間，必須防范過(guò)快上漲的風(fēng)險(xiǎn)。

以成都為例。5月，成都新建商品住宅同比上漲3.4%，在15個(gè)熱點(diǎn)城市中居首。早在2016年10月，成都就已推出住房限購(gòu)政策，并在2017年3、4月先后將限購(gòu)擴(kuò)容到二手房，并對(duì)新房實(shí)行三年限售。但成都將限購(gòu)對(duì)象鎖定為個(gè)人，這被認(rèn)為是此后市場(chǎng)火熱的一大原因。成都市房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人后來(lái)在解釋這一政策時(shí)稱，當(dāng)時(shí)主要考慮到成都商品住房市場(chǎng)供應(yīng)相對(duì)充足，部分區(qū)縣還存在去庫(kù)存壓力，房?jī)r(jià)整體水平還相對(duì)較低。

不過(guò)，在多方因素的影響下，成都市場(chǎng)在2018年升溫，在5月被住建部約談后，推出了全面升級(jí)的限購(gòu)等政策，上述負(fù)責(zé)人在解釋政策時(shí)表示，供需關(guān)系已發(fā)生逆轉(zhuǎn)，供需矛盾較為突出。

張大偉表示，樓市調(diào)控應(yīng)當(dāng)注重“調(diào)和控”兩個(gè)方面，一方面要控制市場(chǎng)情緒和預(yù)期，另一方面，更要調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加有效供給。部分城市只注重“控”而忽視了“調(diào)”，是市場(chǎng)過(guò)熱的主要原因。而北京等一線城市之所以能在此輪回暖中相對(duì)穩(wěn)定，也與其在住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的積極調(diào)整有關(guān)。

因此，對(duì)更加系統(tǒng)性調(diào)控的呼吁也日漸高漲。6月14日，全國(guó)政協(xié)經(jīng)濟(jì)委員會(huì)副主任委員楊偉民在陸家嘴論壇演講時(shí)表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)前期已經(jīng)積累了一些風(fēng)險(xiǎn)，近期又亂象叢生，成為最容易引爆風(fēng)險(xiǎn)的定時(shí)炸彈，而目前的行政性措施已經(jīng)不能根治。他建議，重新成立住宅制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組，組織制定住宅制度改革的總體方案，協(xié)調(diào)相關(guān)單項(xiàng)改革。