產業(yè)地產市場投資價值及發(fā)展趨勢分析

新型城鎮(zhèn)化、產業(yè)升級等各種因素疊加，近年來各路人馬紛紛進軍產業(yè)地產，但目前各類產業(yè)園區(qū)集中開發(fā)建設，產業(yè)地產迎來新一輪發(fā)展的同時，也將面臨激烈競爭。如何選擇產業(yè)方向和區(qū)域，將成為產業(yè)地產開發(fā)是否成功的關鍵。

1、產業(yè)選擇：經濟升級轉型期戰(zhàn)略性新興行業(yè)受重視，生產性服務業(yè)提升空間大

目前國內園區(qū)數(shù)量多且同質化嚴重，招商競爭壓力大。另外經濟放緩及產能過剩，加工制造業(yè)受沖擊，知識密集、技術密集等產業(yè)發(fā)展有待提升，因此需要準確定位產業(yè)地產主導方向和產業(yè)鏈環(huán)節(jié)。

從產業(yè)地產涉及的環(huán)節(jié)來看，需要從產業(yè)鏈、優(yōu)勢產業(yè)的產業(yè)集聚角度出發(fā)，選擇附加值高的高端產業(yè)鏈。受勞動人口紅利的消散、環(huán)境成本、人民幣升值壓力等疊加影響，我國制造業(yè)優(yōu)勢正在減弱，工業(yè)4.0時代制造業(yè)生產鏈兩端與底端的價值差異將更巨大，國內經濟升級轉型迫在眉睫。

從主導產業(yè)發(fā)展方向來看，受政策支持地區(qū)的優(yōu)勢及新興主導產業(yè)，再根據(jù)不同城市、不同區(qū)域自身產業(yè)發(fā)展的特色，打造跟當?shù)刂鲗Мa業(yè)相契合的產業(yè)地產。其中7大戰(zhàn)略性新興行業(yè)是未來重點發(fā)展對象，應瞄準行業(yè)發(fā)展?jié)摿Υ蟮男袠I(yè)。

2、區(qū)域選擇：產業(yè)地產需求受產業(yè)升級、轉移、自貿區(qū)等要素激發(fā)，區(qū)域產業(yè)地產發(fā)展將出現(xiàn)結構化差異

產業(yè)轉移作為直接推力，不同地區(qū)在不同階段將出現(xiàn)不同產業(yè)地產需求。我國東部沿海產業(yè)升級后將原有產業(yè)轉移至中西部和大城市周邊小城鎮(zhèn)，激發(fā)不同類型產業(yè)地產需求;另外，自貿區(qū)、國家級新區(qū)、城鎮(zhèn)化等也均為產業(yè)地產需求的動力。

東部仍然占領政策扶持高地，走在產業(yè)升級發(fā)展的前端：未來發(fā)展重點在戰(zhàn)略性新興行業(yè)和交運、金融、信息等生產性服務業(yè)，加快進入工業(yè)4.0時代。占據(jù)產業(yè)結構的高地，代表東部地區(qū)產業(yè)地產的核心—產業(yè)將會有更大的容量空間。各城市將抓住自身的行業(yè)和基地優(yōu)勢，進行差別化競爭。

對于東部的核心城市，如北京、上海，未來發(fā)展將更側重研發(fā)、金融等高端服務性行業(yè)，對應的產業(yè)地產形態(tài)是科技園區(qū)、總部基地等。無錫確立物聯(lián)網產業(yè)的主導地位，嘉興則形成以光伏產業(yè)為主導的產業(yè)模式，針對這些產業(yè)定位明確、優(yōu)勢明顯的城市，產業(yè)地產的發(fā)展空間也較大，可依據(jù)當?shù)禺a業(yè)優(yōu)勢和規(guī)劃政策擇機進入。

中西部及大城市周邊小城鎮(zhèn)承接東部產業(yè)轉移：長江經濟帶助推中部和川渝地區(qū)產業(yè)承接能力，工業(yè)仍主要以傳統(tǒng)制造業(yè)為主，主要產業(yè)地產需求是工業(yè)園區(qū)、物流園、高科技園。隨著長江經濟帶上升為國家戰(zhàn)略，基建、港口將催生大量的產業(yè)地產投資機會，尤其是航運能力提高將極大刺激物流地產需求。目前東部地區(qū)拿地成本高，未來國家發(fā)力中部地區(qū)經濟崛起，產業(yè)引入更有勢頭。

1、周邊縣市產業(yè)地產迎來新的受益期

京津冀協(xié)同發(fā)展上升為國家戰(zhàn)略，產業(yè)轉移是其中關鍵一環(huán)，預計未來化工、水泥等高制造業(yè)和服裝批發(fā)、倉儲物流等低端服務業(yè)將是產業(yè)轉移的重點，周邊縣市也將滋生新的產業(yè)地產需求。北京新機場的建立、濱海新區(qū)等都有利于環(huán)北京周邊的廊坊(如固安、大廠、永清)、保定的發(fā)展，地緣優(yōu)勢明顯。

上海新一輪城市規(guī)劃中，首次劃入周邊縣市考慮，更注重與周邊縣市融合。長三角園區(qū)共建已成為常態(tài)，涉及工業(yè)、新能源、服務業(yè)等領域，未來上海等核心城市工業(yè)用地成本將不斷走高，擠出實體產業(yè)，蘇北、皖江等上海周邊城鎮(zhèn)將成為產業(yè)轉移的熱點區(qū)域。

2、自貿區(qū)設立，相關行業(yè)需求應運而生

自貿區(qū)帶動物流及相關產業(yè)發(fā)展進而會催生產業(yè)地產需求。以上海自貿區(qū)為例，其所帶來的產業(yè)集聚效應能夠在上海港口附近形成物流城，與貿易密切相關的物流、倉儲及貿易加工業(yè)得到快速發(fā)展，進而促生倉儲、物流、外貿加工等產業(yè)地產的需求。

未來產業(yè)地產的發(fā)展方向不僅僅是單純的地產開發(fā)，更重要的是招商、運營和資本運作等體系化平臺的搭建。各項相關政策出臺落實，國內產業(yè)地產面臨新的機遇與改變，新型城鎮(zhèn)化給產城融合提供空間、工業(yè)用地集約利用和財稅政策調整指明一站式平臺化方向，PPP模式和新三板或許開啟新的投資模式，自貿區(qū)效應、京津冀一體化概念持續(xù)發(fā)酵，產業(yè)地產城市選擇更加開闊。

中國“產業(yè)地產”市場投資價值分析

一、利益鏈條獨特

(一)產業(yè)地產價值鏈橫跨一、二、三級市場，直接導致戰(zhàn)線長、跨度大

產業(yè)地產的核心在于以產業(yè)為依托，以地產為載體，實現(xiàn)土地的整體開發(fā)和運營。這種經營模式結合我國新型城鎮(zhèn)化建設的總體思路，很好地將“地產、產業(yè)、城市”三者進行了有機結合，進而形成三者相互促進的商業(yè)模式，并且成為產業(yè)新城建設的核心邏輯。其價值鏈由此橫跨一、二、三級市場，包括產業(yè)規(guī)劃、城市規(guī)劃、土地一級開發(fā)、二級開發(fā)和后期城市運營服務。

這種大跨度的開發(fā)模式，直接決定了產業(yè)地產開發(fā)周期更長、專業(yè)跨度更大，也就直接導致產業(yè)地產的門檻更高的現(xiàn)實。

二)從盈利模式來看，表現(xiàn)出“前期投入大、中期回報豐、后期收入穩(wěn)”的特點

產業(yè)地產項目價值鏈跨度大、盈利模式豐富，疊加效益巨大。然而，這種高額利潤正是在前期大量投入的基礎上形成的。加之前期策劃、土地整理、基礎設施建設等周期長，資金壓力巨大。

(三)圍繞“土地”資源，借助產業(yè)地產開發(fā)運營，“企業(yè)、政府、產業(yè)”形成了密切的利益共同體

在開發(fā)運營過程中，一方面，政府“有形手”所發(fā)揮出的巨大作用：出臺政策，立法支持;稅費減免，創(chuàng)業(yè)資金支持;統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一領導;簡化行政手續(xù)，提供“一站式”服務等。另一方面，產業(yè)研究、產業(yè)規(guī)劃、產業(yè)導入、產業(yè)服務貫穿整個項目運營，產業(yè)的構筑成為激發(fā)新城活力的核心要務。所以，圍繞政府、產業(yè)的合作能力成為企業(yè)開發(fā)產業(yè)地產項目的重要課題。

二、盈利空間可觀

目前國內排名前20的房地產商，有一半以上涉足于產業(yè)地產，并成立了專門的市場研發(fā)部門。開發(fā)商中包括萬達、復地、富力等大開發(fā)商在內，均已涉足產業(yè)園區(qū)運營領域。

房地產企業(yè)看中產業(yè)地產，主要受高盈利性和低投入的驅使。產業(yè)地產的周轉率和收益率都要遠遠高于住宅，所以容易吸引開發(fā)商。

從歷年產業(yè)地產開發(fā)上市企業(yè)披露年報來看，綜合毛利率基本在40%以上，甚至超過60%。一般來說，住宅和商業(yè)地產的收益率不到5%，而產業(yè)地產則可以達到8%。

另外，住宅地產的暴利已經過去了，而產業(yè)地產的暴利時代則剛剛來臨。

三、升值潛力廣闊

隨著中國城市化進程的發(fā)展，城市中心區(qū)用地愈發(fā)緊張，辦公樓租金日漸昂貴，與此同時，城郊地區(qū)基礎設施建設逐步改善，為產業(yè)地產的發(fā)展提供基礎的平臺。產業(yè)地產項目通常布局在城市發(fā)展主脈絡在線，以城市發(fā)展規(guī)劃的近郊地區(qū)優(yōu)質土地為目標，同時面對較少的競爭者，項目開發(fā)可以以較低的成本進行，同時，可獲得政府包括水供應、污水處理、電力及公共交通等多種形式的支持。當產業(yè)園得到充分開發(fā)并投入運營，而城市發(fā)展亦延伸至城郊地區(qū)，運營商便可以享受因市中心區(qū)擴張帶來的升值。

四、促進城市升級

在滿足企業(yè)希望以較低成本在城市中心區(qū)以外建立優(yōu)質辦公空間需求的同時，產業(yè)地產將從事相似行業(yè)或處于同一產業(yè)鏈的公司集聚，達致產業(yè)園區(qū)內信息互動和資源共享的效果。

產業(yè)地產運營商往往擁有比住宅和商業(yè)開發(fā)商更廣泛的資源整合能力，以及深度的產業(yè)認知和運營經驗，充分挖掘城市和資源的政策優(yōu)勢，進行整體的開發(fā)和立體推廣，聚集產業(yè)客戶，創(chuàng)造就業(yè)機會，從而形成產業(yè)集聚效應，轉化為核心競爭力，以此促進區(qū)域的產業(yè)優(yōu)化升級和城市價值的提升，從而對當?shù)亟洕睒s做出貢獻。