內(nèi)循環(huán)下樓市出現(xiàn)斷頭鍘：接下來會發(fā)生什么？

好久沒有談中國樓市的話題了，最近樓市的大事情也不少，我們挑一些有影響力的事情，通過邏輯將其內(nèi)在的關系串起來，集中和大家一起分析一下。讓大家最中國整體宏觀經(jīng)濟蕭條下的樓市現(xiàn)狀和未來走勢，有一個清晰、深刻的認識。

一

關注樓市的人，一定會察覺到，進入7月以來，樓市的局勢突然毫無征兆地嚴了起來，對房價的嚴打可以說不留余地，毫不手軟。

前段時間，號稱“房價神話”的深圳，迎來了史上最嚴苛調(diào)控新政，全國購房者被高位攔截。比如，新政第一條的殺傷力就非常大：入戶滿3年且社保滿3年才有購房資格，非深戶要5年社保。據(jù)說很多正準備成交的人，因為這條政策一下被卡在了購房資格的門外，只能臨時放棄購房計劃。我看到網(wǎng)上一個中介售房人員說的，帶客戶從龍崗到落戶看房，結果走在半路上，政策出來了，買房客戶喪失了購房資格。當然這次調(diào)控在夫妻離婚、首付比例、抽簽順序等各方面都更加嚴格。

此次政策出臺，對市場影響非常大。6、7月份上車的購房者雖然慶幸上了車，但也大概率踩在了高點。這次還未上車的購房者，大部分喪失了購房資格。準備換房的業(yè)主，只能被迫降價尋找接盤俠。

而這次調(diào)控，效果也是立竿見影，短短半個月，深圳樓市已經(jīng)從勢不可擋的上漲，轉(zhuǎn)變成下跌了。剛剛出來的數(shù)據(jù)是，7月份深圳二手房掛牌價是下跌的，同時掛牌量在上漲，這都是“牛冠宇宙”的深圳房子轉(zhuǎn)涼的信號。很多機構和專家預測深圳二手房會迅速冷卻，房價震蕩回落，可以參考2017年“317”調(diào)控之后的北京樓市走勢。所以，這波調(diào)控算是擒賊先擒王，對深圳樓市的打擊是非常厲害的。

深圳調(diào)控之后沒幾天，隔壁的東莞也出臺限購加碼政策，購房通道同樣被封鎖。幾乎與此同時，浙江的杭州、寧波，江蘇的南京，這幾個房價熱門的城市，也都出臺了樓市新政，加碼限購，提高購房門檻。尤其南京出臺的“寧九條”，從九個方面圍追堵截房價，對市場造成了巨大影響。

對于現(xiàn)在的樓市，可以說中國政府在“房住不炒”的政策下是窮追猛打的。只要哪個城市的房價敢上漲，必遭調(diào)控重擊，這遠比2018和2019年還要嚴厲得多。

緊接著7月24日，副總理韓正召開房地產(chǎn)工作座談會，強調(diào)要“時刻繃緊房地產(chǎn)調(diào)控這根弦”。有10座城市被點名參會，分別是北京、上海、廣州、深圳、南京、杭州、沈陽、成都、寧波、長沙。

中央喊10城開會，事無巨細安排了下半年房地產(chǎn)市場工作部署。懂行的人都知道，之前是住建部主持會議，這次直接上升至正國級規(guī)格，背后意味著什么。會上基調(diào)重提，再三強調(diào)三大方針：1、堅持房住不炒;2、堅持經(jīng)濟脫鉤房地產(chǎn);3、堅持“三穩(wěn)”戰(zhàn)略。

今年，房價漲幅一度超越深圳的東莞相當自覺，連夜就升級調(diào)控措施，提高非東莞籍人口的購房門檻，限購還從新房擴大到二手房，徹底堵上了短期炒房的機會窗口。第二天，央媒經(jīng)濟參考報就刊登了大頭條，《必須及時消除樓市運行中的異象，有效扭轉(zhuǎn)市場紊亂預期》，文中狠批房價帶來的副作用，堅持實業(yè)興邦戰(zhàn)略。

多城出臺調(diào)控新政，外加會議以及輿論導向，這一連串的操作，的確把人看懵了。要知道這在平時，一條大新聞就會對市場輿論造成巨大影響，何況是接二連三的信息轟炸。這些都在昭示，新一輪調(diào)控升級在路上了。

民間向來很懷疑房地產(chǎn)調(diào)控的定力。近20年來的房價曲線堅定了中國老百姓們的信仰：宏觀經(jīng)濟下行壓力越大，就越有可能放松調(diào)控、刺激房地產(chǎn)。但上半年經(jīng)濟陷入負增長，中國意外沒有刺激房地產(chǎn)，反而還展現(xiàn)出絲毫沒有減弱的調(diào)控決心。

進入7月下旬，多個中央部委更是對樓市密集表態(tài)：7月16日，國資委就強調(diào)“持續(xù)加強對金融、房地產(chǎn)等高風險領域的項目監(jiān)管力度。”7月20日，銀保監(jiān)會的年中工作會議要求，“堅決防止影子銀行死灰復燃、房地產(chǎn)貸款亂象回潮和盲目擴張粗放經(jīng)營卷土重來?！?月22日，連最高法都出手，發(fā)布相關意見防范炒地炒房投機行為。

這樣的調(diào)控太不一般了。所以，今年的樓市事情會非常不簡單。因為7月份，很多城市已經(jīng)結束了小陽春，成交開始走下坡路了，沒有理由這么嚴打房價，況且疫情當頭，地方經(jīng)濟是需要房地產(chǎn)拉動的。沒有房地產(chǎn)啟動，今年GDP增速數(shù)據(jù)怎么會好看呢?

換句話說，政策為什么不在5-6月份樓市最火爆的時候出臺，偏偏要選在7月份，是不是有些后知后覺?為什么樓市會在7月嚴打，其實是有信號的。

二

最近幾個月，有一個詞火了——“內(nèi)循環(huán)”。

5月中旬以來，中共高層在政治局常務會議、陸家嘴論壇、企業(yè)家座談會等多個場合反復提及：“形成以國內(nèi)大循環(huán)為主體、國內(nèi)國際雙循環(huán)相互促進的新發(fā)展格局”。特別是6月18日，劉鶴在第十二屆陸家嘴論壇會議召開時分析完國內(nèi)外局勢后把這句話說出來之后。而這句話，其實最早是習近平在兩會的講話中說出來的，當然他是小學水平，是想不出這樣的表達的，應該都是王滬寧按照他的意思給包裝出來的。所以，內(nèi)循環(huán)應該是中共高層的共識。

“以內(nèi)循環(huán)為主”這出其不意的一招會打開什么樣的經(jīng)濟格局?很多人感到很茫然，我們甚至還能強烈感受到社會上的聰明資金都在焦急尋找“內(nèi)循環(huán)”的方向。其實說白了，這個經(jīng)濟內(nèi)循環(huán)，就是一個生產(chǎn)、交易、消費都在一個經(jīng)濟體內(nèi)的模式，自產(chǎn)自銷，自我封閉的一個經(jīng)濟系統(tǒng)。

一般來講，內(nèi)循環(huán)經(jīng)濟都出現(xiàn)在經(jīng)濟比較薄弱的農(nóng)業(yè)大國，例如在改革開放之前的中國，就是自產(chǎn)自銷的內(nèi)循環(huán)經(jīng)濟模式。但是工業(yè)時代到來后，內(nèi)循環(huán)系統(tǒng)都崩潰了。為什么?

就像一個小鎮(zhèn)里開了一家包子店，剛開始包子是手工制作，因產(chǎn)量有限，包子做多少小鎮(zhèn)居民能吃多少。但是引入機器化生產(chǎn)后，產(chǎn)量暴增，開始出口給周邊的小鎮(zhèn)。小鎮(zhèn)之間貿(mào)易往來密切，經(jīng)濟繁榮。內(nèi)循環(huán)經(jīng)濟結束。

但天有不測風云，突然有一天，小鎮(zhèn)之間因為某些問題產(chǎn)生了矛盾，甚至打架斗毆。各個鎮(zhèn)子為了保護居民，決定結束小鎮(zhèn)之間的貿(mào)易往來。小鎮(zhèn)周邊圍起了高高的柵欄，進不來出不去。這時候最慘的就是包子店，面臨的最大的問題就是產(chǎn)能過剩，這么多的包子到底賣給誰?欠銀行的貸款也還不上了。

不止包子店，服裝店、玩具店、鞋店等等生產(chǎn)的東西都賣不出去，都還不上銀行的錢，銀行開始倒閉，從而引發(fā)了小鎮(zhèn)金融危機：破產(chǎn)倒閉潮!其實道理就是這么簡單。所以，要想真正實現(xiàn)經(jīng)濟內(nèi)循環(huán)，核心就是要解決產(chǎn)品過剩，解決消費的問題。而解決產(chǎn)能過剩的法門，只有2個。

一是把過多的產(chǎn)能輸出到其他國家。但我們只要稍微看一下數(shù)據(jù)就知道不可能，今年上半年貨物出口額7.7萬億人民幣，同比2019年上半年的8.0萬億人民幣，小幅萎縮了3.2%。而關鍵是目前國外的疫情還沒有得到有效的控制，作為中國主要的出口市場美國的疫情是越來越嚴重了。7月30日剛剛公布的美國第二季度的GDP下降了32.9%，創(chuàng)下了上世紀40年代以來的最大降幅。美國的消費受到限制，中國的出口將繼續(xù)萎靡。同時，日本87家企業(yè)開始撤離中國，美國政府前幾天也在投資科達的醫(yī)藥制造，并正在計劃將醫(yī)療產(chǎn)業(yè)鏈撤離中國，未來其他的產(chǎn)業(yè)也都會跟進。美國日本歐洲一旦都自給自足了，中國的出口還會更慘。那么，中國這么龐大的過剩產(chǎn)能怎么辦?所以，要想經(jīng)濟內(nèi)循環(huán)，單純不依靠出口肯定是行不通的。

二是提高消費者的購買力。讓小鎮(zhèn)居民有足夠的錢，足夠的消費意愿，去主動消耗小鎮(zhèn)工廠生產(chǎn)的所有高中低端產(chǎn)能。2020年上半年，中國社會消費品零售總額17.2萬億人民幣，同比2019年上半年的19.5萬億，萎縮了11.8%。國內(nèi)的終端消費市場其實已經(jīng)呈現(xiàn)萎縮之勢長達三年之久了，其原因在于房地產(chǎn)市場對居民收支結余的吞噬比例已經(jīng)超過百分百了。

在這種情況下，必須限制房地產(chǎn)這個資金的黑洞，讓居民的消費力從房產(chǎn)轉(zhuǎn)移到其他工業(yè)品上，才能有助于推動內(nèi)循環(huán)。也就是說要堵上炒房興邦的路，嚴控房地產(chǎn)對社會資金的虹吸效應，釋放老百姓的購買力，這是“內(nèi)循環(huán)”的關鍵一招。相反，如果消費萎靡，就別想搞“內(nèi)循環(huán)”了。

數(shù)據(jù)顯示，從2008年開始到2018年，中國居民杠桿率從17.9%上漲到了53.2%，2019年一季度，居民杠桿率繼續(xù)提升，達到了54.3%，其中個人住房貸款占住戶部門貸款總額的50%以上。

10年前，我們可能用每月收入的30%去做月供，而現(xiàn)在大多數(shù)家庭則用50%以上的收入去還房貸，再減去一定的儲蓄，能拿出來消費的資金屈指可數(shù)。所以說，當下中國居民明面上房子挺多，但都是紙面財富，實際上能拿來消費的流動資金，大家心知肚明。以此來看，房價高壓下的消費者市場，根本無法支撐起經(jīng)濟內(nèi)循環(huán)。

高房價之下帶動不起經(jīng)濟內(nèi)循環(huán)，那會怎么辦?

看到這里，你應該明白了，為什么6月18日之后，房地產(chǎn)市場上會爆發(fā)出這么多打壓房地產(chǎn)的調(diào)控政策。總結一句話就是：“樓市不壓，消費不起，內(nèi)循環(huán)經(jīng)濟無望”。

我們再來看看7月份被調(diào)控的城市：深圳、東莞、寧波、杭州、南京，這幾個城市一點兒都沒被冤枉。萬人搶房搖號，茶水費，假離婚……炒作氛圍實在太濃。尤其是深圳的業(yè)主，聯(lián)手哄抬房價，每個小區(qū)一個房價聯(lián)盟群，每天盡想著如何提升小區(qū)房價，包裝、營銷、輿論借勢，無所不用其極。只要有人敢拉低小區(qū)掛牌房價，就成了全小區(qū)業(yè)主的公敵，有的小區(qū)還有不堪入目的懲罰方式。

中國樓市真是要多瘋狂就有多瘋狂。這樣畸形的炒作型市場，被史上最嚴調(diào)控政策嚴打，只能說咎由自取。如果任由房地產(chǎn)繼續(xù)狂飆猛進，一輪接一輪的房地產(chǎn)消耗，遲早會掏空百姓錢包里最后一點錢。而且，現(xiàn)在國際形勢風云變幻，如果房價再猛漲上去，泡沫會失控，一旦資本轉(zhuǎn)移達到臨界點，樓市就越容易崩塌。日本“失去的二十年”的教訓并不遠，中國如果發(fā)生樓市坍塌，后果比日本還要嚴重十倍。這也是為什么中國政府進入7月份以來瘋狂打壓房地產(chǎn)的主要原因。因為擔心玩砸了，最終空中解體。

三

但是在工業(yè)時代，“倒”回來啟動內(nèi)循環(huán)絕非易事。中國幾乎有占內(nèi)銷45%的商品是出口到國外的。如果這些商品全部出口轉(zhuǎn)內(nèi)銷，在國內(nèi)市場銷售，大家想想，國內(nèi)的企業(yè)要倒閉多少?又有多少人要失業(yè)?

種種跡象表明，當下為了實現(xiàn)經(jīng)濟內(nèi)循環(huán)，提振消費將成為頭號目標，未來房價大漲的可能性直接為零，任何城市都不可能挑戰(zhàn)“房住不炒”的底線。但從目前的針對措施來看，中央并不想徹底把樓市送入寒冬，是允許房價“理性上漲”的，前提是禁止炒作，全靠剛需驅(qū)動。

例如，2020年上半年的北京市場就是很好的案例。在2017年“317”新政調(diào)整三年后，北京迎來了剛需購房反彈的高光時刻，房價有一定的漲幅，但沒有炒作氛圍，而且主要表現(xiàn)在好的地段和好的物業(yè)上。

接下來，在中央調(diào)控大手的打壓下，樓市會異常殘酷，城市到了真正比拼底層剛需購買力的時候了。

但是，剛需的購買力最終受限于就業(yè)情況，而就業(yè)受限于什么呢?受限于出口、消費和投資。從今年上半年的情況來看，這三個數(shù)據(jù)都是相當慘淡的。伴隨著美國、日本等一條條產(chǎn)業(yè)鏈的撤離，中國的失業(yè)問題已經(jīng)在集中爆發(fā)了，都失業(yè)了，都在裁員減薪，哪里有房地產(chǎn)的剛需購買力呢?同時，收入下降或者喪失，哪里有錢還房貸車貸呢?這也是為什么今年以來法拍屋暴增的主要原因。因為斷供導致二手房市場的甩盤量越來越大。其實，今年以來很多城市的二手房掛牌量都是翻倍的。一方面沒有購買力，一方面是拋盤的增加，房子是不是會像馬云說的進入如蔥的時代，大家可以判斷。

所以，未來房地產(chǎn)是肯定不要作指望了，不管是為了經(jīng)濟內(nèi)循環(huán)政府嚴厲打擊，還是老百姓的購買力，根本都支撐不起來未來樓市的上漲。同時，不要以為樓市不漲了就有購買力，那也是在做夢!我只說兩件事情。

前幾天曾提到有24個中國人偷渡到越南去打工，打工的企業(yè)正是這次80多家日本撤離企業(yè)之一的夏普。而前兩天，又有幾個人計劃偷渡出去打工，這次是先去的緬甸，被抓住了。以前中國人偷渡歐美，現(xiàn)在居然都偷渡東南亞，大家可以想象一下中國的經(jīng)濟已經(jīng)惡化到了什么程度……

順便再提一下，這幾天中國大陸開始推行“一村一警”制度，身穿警服，佩戴裝備進行點對點維穩(wěn)!開始給全國400萬輔警定級授銜，薪資普漲，入編入警設“綠色通道”，其實就是給這400萬人提高了待遇，是政府在加強警力的一種體現(xiàn)。而今年前兩個季度，中國就業(yè)非常差，到處裁員減薪，但是有一個行業(yè)就業(yè)非常好：安保新增就業(yè)329萬人。

大家想想，為400萬輔警加薪，招329萬安保，這是準備干什么?再加上數(shù)以億計的電子眼，天眼天網(wǎng)工程越來越強大了，1984式社會是不是越來越近了?!

所以這樣看來，內(nèi)循環(huán)下不僅房子沒有指望，你基本的工作和基本的人身自由也沒什么指望了，倒退到改革開放之前的狀態(tài)是完全有可能的。計劃經(jīng)濟、供銷社、合作社、票證、戶籍加強版，這些都是典型的特征。因為現(xiàn)代社會，沒有一個國家是可以內(nèi)循環(huán)的，就像沒有一個人可以靠吃自己拉出來的、喝自己撒出來的維持生活一樣。

但是，不要認為進入內(nèi)循環(huán)這個政權就會完蛋。不信的話可以參照北朝鮮，基本不和外界來往，就算餓死幾百萬人，政權也“穩(wěn)”如泰山。所以，內(nèi)循環(huán)完蛋的不是權貴，而是那些富人、中產(chǎn)和底層的民眾。

因此，暴風雨注定會來得越來越猛烈，要做好準備!