物管行業(yè)服務(wù)為王時(shí)代來(lái)臨 資本化加速,規(guī)模為王
物業(yè)行業(yè)的“中場(chǎng)戰(zhàn)事”:
增值服務(wù)、多元化之路
2020年,物業(yè)行業(yè)上市腳步持續(xù)提速,越來(lái)越多的物企正邁進(jìn)資本市場(chǎng)。在行業(yè)服務(wù)和商業(yè)模式同質(zhì)化的情況下,增值服務(wù)將重塑物業(yè)的價(jià)值。當(dāng)前行業(yè)內(nèi)企業(yè)不斷拓寬業(yè)務(wù)邊界,開(kāi)展新的增值服務(wù),試圖創(chuàng)造更多元化價(jià)值,實(shí)現(xiàn)多元化的收入格局,這成為當(dāng)前物業(yè)企業(yè)的“中場(chǎng)戰(zhàn)事”。
“疫情只不過(guò)讓大家一下子把社區(qū)增值這部分業(yè)務(wù)更加聚焦放大了,其實(shí)物業(yè)公司整體的商業(yè)模式?jīng)]變?!鳖P抛稍?xún)總裁、睿觀研究院院長(zhǎng)郝炬認(rèn)為,這個(gè)行業(yè)一直在向前走,2018年、2019年的主題是業(yè)態(tài)升級(jí),在2019年到2020年開(kāi)始切入城市功能。2020年,又開(kāi)始進(jìn)行社區(qū)增值業(yè)務(wù)創(chuàng)新。
在奧園健康生活集團(tuán)常務(wù)副總裁雷易群看來(lái),疫情下物業(yè)管理起到了為政府解決最后1.5公里管理的功能。未來(lái),物業(yè)公司可以在社區(qū)街道管理服務(wù)上做出嘗試,還可以在業(yè)態(tài)類(lèi)別和服務(wù)類(lèi)別上進(jìn)行升級(jí)。
中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)服務(wù)包括住宅物業(yè)、商業(yè)物業(yè)、寫(xiě)字樓、公共物業(yè)、產(chǎn)業(yè)園、學(xué)校、醫(yī)院及其他物業(yè)。隨著城鎮(zhèn)化以及人均可支配收入的增長(zhǎng),物業(yè)管理已成為居民生活必不可少的一部分。物業(yè)企業(yè)加大增值服務(wù)背后,比拼的是綜合實(shí)力和資源整合。
在萬(wàn)物梁行北京區(qū)域總經(jīng)理趙振興看來(lái),企業(yè)做到收入多元化,最主要的還是要?dú)w因于客戶(hù)的需求。客戶(hù)的需求越來(lái)越多元化,給物業(yè)公司收入的多元化提供了機(jī)會(huì)?!拔飿I(yè)公司發(fā)掘了客戶(hù)需求,但不能匹配怎么辦?對(duì)于我們來(lái)講,就是資源的整合。比如萬(wàn)物梁行,本身有萬(wàn)物云、住宅、城市物業(yè)服務(wù),還包括戴德梁行的母公司,有租賃、代運(yùn)營(yíng)、管理等等。匹配母公司的資源給到客戶(hù),在這個(gè)過(guò)程中產(chǎn)生價(jià)值。我相信,這個(gè)模式帶來(lái)的收入將實(shí)現(xiàn)多元化,而且量級(jí)不小”。
未來(lái)十年
行業(yè)總規(guī)模將超2.5萬(wàn)億元
東方證券發(fā)布的研報(bào)認(rèn)為,到2030年,基礎(chǔ)物管物業(yè)市場(chǎng)規(guī)模達(dá)1.7萬(wàn)億元,行業(yè)總規(guī)模將超過(guò)2.5萬(wàn)億元,增值服務(wù)將成為企業(yè)估值的重要錨點(diǎn)。
在郝炬看來(lái),物業(yè)企業(yè)開(kāi)展新的增值業(yè)務(wù)會(huì)遇到多重挑戰(zhàn):在管規(guī)模相對(duì)比較分散時(shí),對(duì)于中型甚至大型物業(yè)公司來(lái)講,如果沒(méi)有做到聚焦,實(shí)際上是一個(gè)流量陷阱。真正開(kāi)展專(zhuān)業(yè)服務(wù),即所謂社區(qū)增值服務(wù)時(shí),會(huì)面臨所在行業(yè)原有競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)。此外,物業(yè)公司還面臨專(zhuān)業(yè)人才稀缺等問(wèn)題。
如何在這一場(chǎng)行業(yè)長(zhǎng)跑中保持領(lǐng)跑不掉隊(duì)?藍(lán)海行業(yè)但競(jìng)爭(zhēng)加劇的背景之下,企業(yè)“行穩(wěn)致遠(yuǎn)”的核心競(jìng)爭(zhēng)力是什么?
鴻坤物業(yè)總經(jīng)理吳國(guó)卿認(rèn)為,每個(gè)企業(yè)不一樣,企業(yè)文化、人才都是企業(yè)發(fā)展的核心。
郝炬認(rèn)為,最核心的一點(diǎn)是服務(wù)的品質(zhì),另外一個(gè)重要的指標(biāo)是社區(qū)文化。此外,物業(yè)公司屬于人力密集型的服務(wù)企業(yè)。行業(yè)同質(zhì)化越來(lái)越強(qiáng),因此加強(qiáng)人員的培養(yǎng),保持良好的競(jìng)爭(zhēng)力,是公司發(fā)展的關(guān)鍵之一。未來(lái)不管是增值創(chuàng)新、服務(wù)提效,還是業(yè)務(wù)體驗(yàn)的提升,還是要落實(shí)到科技上,真正用科技來(lái)改造服務(wù)的流程、過(guò)程和品質(zhì)監(jiān)控,還有服務(wù)的交互。
鴻坤物業(yè)總經(jīng)理吳國(guó)卿表示,未來(lái)是機(jī)遇和挑戰(zhàn)并存,每一個(gè)企業(yè)做好既有業(yè)務(wù)的同時(shí)也要參與到更多城市運(yùn)營(yíng)當(dāng)中,國(guó)家也需要企業(yè)參與來(lái),體現(xiàn)行業(yè)的價(jià)值。
萬(wàn)物梁行北京區(qū)域總經(jīng)理趙振興則認(rèn)為,現(xiàn)在客戶(hù)的需求越來(lái)越多元化,所以公司要服務(wù)更多的客戶(hù),服務(wù)客戶(hù)更多的需求。
2020年物管企業(yè)上市潮將繼續(xù)。2019年共有12家物管企業(yè)以IPO或者借殼的方式登陸資本市場(chǎng),這是自2014年彩生活作為第一家物管企業(yè)上市以來(lái)物管行業(yè)上市最頻繁的一年。截至2019年12月31日,合計(jì)有24家內(nèi)地物管公司上市,其中A股3家,港股21家。我們認(rèn)為2020年物管企業(yè)的上市熱度仍將繼續(xù)。根據(jù)克而瑞證券統(tǒng)計(jì),建業(yè)新生活、興業(yè)物聯(lián)、燁星集團(tuán)、正榮服務(wù)等物管公司已向港交所遞交上市申請(qǐng)表,華潤(rùn)置地、世茂集團(tuán)等房企也有物業(yè)分拆上市的計(jì)劃。我們保守預(yù)計(jì)2020年上市內(nèi)地物管公司總市值增幅將至少達(dá)到30%,這和我們所預(yù)測(cè)的上市內(nèi)地物管公司2020年凈利潤(rùn)增幅基本一致。截至2020年底,物管板塊市值有望超過(guò)3,000億元,繼續(xù)延續(xù)2019年的“牛市”。2019年12月31日物管板塊總市值達(dá)到2,320億元,較年初增長(zhǎng)了182.5%。物管上市公司全年股價(jià)平均增幅為66.6%。24家物管公司中僅5家在2019全年收跌。物管行業(yè)可預(yù)見(jiàn)性強(qiáng)、盈利穩(wěn)定,加之其可能成為“美好生活”的入口,已受到了資本市場(chǎng)的廣泛認(rèn)可。作為容納了十幾萬(wàn)家企業(yè)的行業(yè),物管行業(yè)的資本化進(jìn)程可能才剛剛開(kāi)始。我們認(rèn)為物管板塊的上升通道將繼續(xù),有望從地產(chǎn)行業(yè)中獨(dú)立出來(lái)成為新的和美好生活相關(guān)的服務(wù)行業(yè)。
2020年上市物管公司在管面積將繼續(xù)擴(kuò)大,或達(dá)到35-40億平方米??硕鹱C券研究院測(cè)算24家上市內(nèi)地物管公司2019年在管面積合計(jì)約26.1億平方米,同比增長(zhǎng)53.8%,高于2018年全年30.7%的增速,也高于2018年全國(guó)物業(yè)管理行業(yè)管理面積13.2%的增速。我們預(yù)測(cè)24家已上市物管企業(yè)2020年在管面積將達(dá)到31.4億平方米,同比增長(zhǎng)20.1%。加上正在籌劃上市的物管企業(yè)和可能的規(guī)模并購(gòu),截至2020年底上市物管企業(yè)在管面積可能達(dá)到35-40億平方米。
2020年行業(yè)整合將繼續(xù)。2019年物管企業(yè)平均PE為32.5x,高PE支持了行業(yè)收購(gòu)整合。2019年上市物管公司全年并購(gòu)對(duì)價(jià)約79.2億元。除了“大魚(yú)吃小魚(yú)”外,也出現(xiàn)了多筆同等規(guī)模的并購(gòu),例如招商物業(yè)借殼中航善達(dá)、龍湖集團(tuán)擬收購(gòu)綠城服務(wù)股份等。這一趨勢(shì)表明行業(yè)整合在加劇,物管公司都爭(zhēng)先在管理規(guī)模上發(fā)力。然而收購(gòu)驅(qū)動(dòng)的增長(zhǎng)將對(duì)投后管理提出更高的要求,進(jìn)而使物管公司的投資決策更加趨于理性,并體現(xiàn)出差異化。
物管行業(yè)整合趨勢(shì)彰顯,我們看好形成規(guī)模的頭部企業(yè)。碧桂園服務(wù)(6098.HK)、綠城服務(wù)(2869.HK)和彩生活服務(wù)(1778.HK)分別代表了規(guī)模性物業(yè),積極探索增值服務(wù)型物業(yè)公司和獨(dú)立第三方的物管公司.
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