影響長(zhǎng)租公寓行業(yè)市場(chǎng)的三大因素洞察

2018年，對(duì)于長(zhǎng)租公寓來說是動(dòng)蕩的一年，即是發(fā)展也是蒙上陰霾的一年。在時(shí)代的潮流與租房趨勢(shì)的推動(dòng)下，擁有“滿滿情懷”的長(zhǎng)租公寓不斷興起，興起的同時(shí)面臨著因?yàn)橘Y金鏈斷裂，出現(xiàn)“爆倉”的危險(xiǎn)。大多數(shù)的長(zhǎng)租公寓由于持續(xù)“燒錢”未能盈利，甚至從未獲投，尚未來得及施展拳腳，就死在搖籃里。

中國(guó)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)興起于2013年，長(zhǎng)租公寓的興起源于與傳統(tǒng)租賃的不同。統(tǒng)一清新的裝修風(fēng)格、完善的配套形式吸引了青年人的眼球，而且作為租客不用直接面對(duì)房東，不存在與房東的直接矛盾。以上幾點(diǎn)都是長(zhǎng)租公寓獲取較高人氣的原因。

一、長(zhǎng)租公寓發(fā)展現(xiàn)狀

長(zhǎng)租公寓可分為分散式長(zhǎng)租公寓、集中式公寓，以及服務(wù)式公寓。根據(jù)數(shù)據(jù)顯示目前國(guó)內(nèi)的集中式公寓占比只有不到3成，但分散式長(zhǎng)租公寓占比則超過7成。差距如此懸殊，主要因?yàn)榧惺焦⑽飿I(yè)門檻比較高，選址位置也比較苛刻。但根據(jù)調(diào)查，集中式公寓的口碑明顯高于分散式公寓。

三種公寓發(fā)展對(duì)比

分散式長(zhǎng)租公寓：國(guó)內(nèi)重點(diǎn)城市中分散式長(zhǎng)租公寓約為150萬間。其中相寓HOME和自如的房源數(shù)量就近100萬間，占分散式長(zhǎng)租公寓2/3。而剩余約1/3房源則由青客、蛋殼、美麗屋等品牌供應(yīng)。

分散式長(zhǎng)租公寓主要布局在華東地區(qū)，占比達(dá)到51%;華北和華南地區(qū)次之分別為20%和16%;而在西南、東北、西北地區(qū)等經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)，其分散式公寓數(shù)量則大幅度下降，三地區(qū)總和不到15% 。

集中式長(zhǎng)租公寓：目前集中式長(zhǎng)租公寓雖然在市場(chǎng)占比不多，但是近幾年也得到了良好的發(fā)展，據(jù)測(cè)算，2016年集中式長(zhǎng)租公寓的品牌指數(shù)平均值發(fā)生飛躍式增長(zhǎng)，環(huán)比+83%;2017年，市場(chǎng)開始強(qiáng)勁的優(yōu)勝劣汰，品牌指數(shù)均值增幅雖不及2016，但仍環(huán)比+18%;截至2018年10月，其平均值小幅增長(zhǎng)6%。

集中式長(zhǎng)租公寓布局城市由前期的北、上、廣、深等一線城市擴(kuò)展至沿海、中原等地區(qū)。國(guó)內(nèi)重點(diǎn)城市中主要集中在廣東、上海、北京、江蘇、浙江等省市，其規(guī)律與服務(wù)式公寓類似，門店數(shù)量由沿海向中部城市遞減。

服務(wù)式長(zhǎng)租公寓：此公寓類型不同于前兩者，在前期，主要的消費(fèi)客群主要為外企高管。隨著長(zhǎng)租公寓的興起，客群拓展到高級(jí)白領(lǐng)。其公寓分布在華南地區(qū)、珠三角地區(qū)、沿海省份、內(nèi)陸川渝地區(qū)，而中西部地區(qū)服務(wù)式公寓還只是零星分布。

二、影響長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的三大因素

1、人口流動(dòng)

中國(guó)的人口基數(shù)大，流動(dòng)人口數(shù)據(jù)也是高達(dá)4億，其中42%的流動(dòng)人口都是有租賃需求的。主要集中在一二線以及沿海城市。

2、房?jī)r(jià)高昂

由于高房?jī)r(jià)、限購等政策，房產(chǎn)市場(chǎng)受到直接影響。這對(duì)于大多數(shù)的流動(dòng)人口購房存在一定的困難性，進(jìn)而，增加了租賃市場(chǎng)的整體需求。

3、政策支持

在“租售并舉”的政策下，國(guó)家將住房租賃市場(chǎng)納入日程，目前出臺(tái)了土地供給、金融支持、個(gè)稅優(yōu)惠等政策，為長(zhǎng)租公寓(集中式長(zhǎng)租公寓)給予一定的支持。

三、長(zhǎng)租公寓未來發(fā)展趨勢(shì)

目前，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)已經(jīng)由增量市場(chǎng)轉(zhuǎn)向存量市場(chǎng)，僅北、上、廣、深、杭、成這6大城市存量至少有13.5萬套。然而市場(chǎng)存量是有限的，市場(chǎng)依舊需要加速供應(yīng)，因?yàn)橐灿袛?shù)據(jù)顯示，預(yù)計(jì)在2020年，長(zhǎng)租公寓需求大約1000萬間，營(yíng)業(yè)收入近2200億元，總體凈利潤(rùn)規(guī)模在250億元左右。

由于政策支持、市場(chǎng)發(fā)育及城市巨大需求等利好方面，令長(zhǎng)租公寓行業(yè)爆發(fā)出前所未有的活力。

各個(gè)城市政府都提高了未來五年土地出讓中租賃住宅用地的比例，預(yù)計(jì)在2022年長(zhǎng)租公寓(集中式長(zhǎng)租公寓)可高達(dá)75.6萬套。

在成熟市場(chǎng)看長(zhǎng)租公寓(集中式長(zhǎng)租公寓)，其已經(jīng)是一種具有明顯優(yōu)勢(shì)的投資級(jí)資產(chǎn)(租金回報(bào)穩(wěn)定、投資回報(bào)率高、資產(chǎn)流動(dòng)性強(qiáng))。

在國(guó)內(nèi)，長(zhǎng)租公寓投資市場(chǎng)化程度還比較低，目前的流動(dòng)性也是比較有限，但收益大量的租賃人口、有效公寓短缺、政府對(duì)支持性政策的不斷探索，以及未來各參與主體利用自身優(yōu)勢(shì)共同合作，中國(guó)長(zhǎng)租公寓或迎來新的一輪機(jī)遇。