珠江啤酒文化創(chuàng)意園區(qū)改造升級項目可行性研究報告

一、改造主要內(nèi)容

1、根據(jù)廣東省政府“三舊改造”政策的要求，公司計劃對公司廣州總部保留地塊進行改造，積極發(fā)展文化休閑飲食娛樂等文化產(chǎn)業(yè)，打造廣州旅游休閑觀光新名片。項目建設(shè)內(nèi)容主要包括現(xiàn)狀廠區(qū)工業(yè)建筑升級改造工程、國際啤酒總部大樓以及酒類綜合體新建工程、室外工程以及配套公用工程等。

2、項目建設(shè)所在地為現(xiàn)公司總部經(jīng)政府征收后留存的部分土地，公司擁有該部分土地的土地使用權(quán)。該部分土地其時正在履行土地性質(zhì)變更的程序，后續(xù)將補繳土地價款并換取相關(guān)土地使用權(quán)證。

3、項目建設(shè)期為3.5年。項目建設(shè)投資經(jīng)估算為180,528萬元，流動資金約為877萬元，總投資為181,405萬元。由于補交土地價款具體金額尚未確定，總投資未包含補交土地價款金額。

4、本項目建成后，投資稅后內(nèi)部收益率為12.2%，投資回收期為5.8年（不含建設(shè)期）。

5、項目是公司非公開發(fā)行股票募集資金投資項目之一，擬使用募集資金14億元。

二、本次調(diào)整原因

由于土地性質(zhì)轉(zhuǎn)變審批至2019年9月方完成，導(dǎo)致項目建設(shè)進度推遲。目前項目所在區(qū)域的規(guī)劃條件及市場環(huán)境已發(fā)生較大變化，原可研報告內(nèi)容已難以滿足項目建設(shè)需要。因此，為了更好地指導(dǎo)項目建設(shè)，更客觀地反映項目的各項經(jīng)濟指標(biāo)，公司對原可研報告進行了調(diào)整，并重新編制了新的可行性研究報告。

三、本次調(diào)整的具體情況

1、建設(shè)標(biāo)準調(diào)整情況

項目所處區(qū)域原定位為“琶洲互聯(lián)網(wǎng)集聚區(qū)”，現(xiàn)已由市級戰(zhàn)略規(guī)劃上升到為省級戰(zhàn)略規(guī)劃，其定位提升至廣東省“人工智能與數(shù)字經(jīng)濟創(chuàng)新試驗區(qū)”。同時，隨著設(shè)計指標(biāo)、規(guī)劃條件的進一步明確，公司經(jīng)反復(fù)論證，確定了圍繞“文化商業(yè)”主題，充分挖掘地域商業(yè)價值，打造高標(biāo)準高水平總部品牌的建設(shè)目標(biāo)。項目將遵循建筑現(xiàn)代化、設(shè)施現(xiàn)代化和管理現(xiàn)代化的建設(shè)原則，運用先進的數(shù)字化、智能化技術(shù)，致力于將項目打造成為智慧建筑。因此，調(diào)整后的項目將按甲級寫字樓的標(biāo)準建設(shè)。

2、投資額調(diào)整情況

由于前述建設(shè)標(biāo)準提升，項目工程費用單價有提升，導(dǎo)致項目總投資額增加90,045萬元，投資總額調(diào)整為271,450萬元。

四、建設(shè)工期調(diào)整情況

建設(shè)工期3.5年，調(diào)整后的可研報告建設(shè)工期為6年，即從2019年起至2024年底。

五、本次調(diào)整目的、存在風(fēng)險及對公司的影響

本次調(diào)整是根據(jù)內(nèi)部和外部環(huán)境因素變化，結(jié)合當(dāng)前規(guī)劃條件和產(chǎn)業(yè)布局等因素而做出的。調(diào)整后的可研報告能更好地指導(dǎo)項目建設(shè)，有利于加快項目建設(shè)進度；調(diào)整后的可研報告更客觀地反映項目投資情況，有利于公司合理評價項目可行性。

調(diào)整后的項目稅后財務(wù)內(nèi)部收益率有所降低，回收期延長。對此，公司將按調(diào)整后的可研報告，加快推進項目建設(shè)，加強工程建設(shè)管理及建成后的項目運營管理，努力提升項目盈利能力。