受房地產(chǎn)調(diào)控政策影響，二手房市場(chǎng)成交量環(huán)比下降15%???

隨著房地產(chǎn)行業(yè)逐漸告別高增長(zhǎng)，進(jìn)入穩(wěn)定精細(xì)化發(fā)展階段，核心城市二手房不斷取代新房，日益占據(jù)主導(dǎo)地位。10月22日，易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，9月份北京、杭州、無(wú)錫等分居一二三線陣營(yíng)的10大代表城市二手房成交量整體下滑15%。

當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)整體進(jìn)入淡季，市場(chǎng)“旺季不旺”，傳統(tǒng)的“金九銀十”行情消失。不僅如此，綜合來(lái)看，10大城市二手房成交情況，近3個(gè)月呈現(xiàn)持續(xù)低迷態(tài)勢(shì)。

易居數(shù)據(jù)顯示，9月份，受監(jiān)測(cè)的10個(gè)城市二手房成交量為5.2萬(wàn)套，環(huán)比下降15%，同比下降11%。觀察10城二手房成交情況，近3個(gè)月成交量呈現(xiàn)持續(xù)低迷態(tài)勢(shì)。

中原地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也顯示，9月份全月，北京二手房住宅簽約15283套。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，“從簽約量看，9月北京二手房住宅簽約套數(shù)與淡季7、8月基本持平。而且9月份一定程度上因?yàn)楣e金政策收緊的末班車(chē)推動(dòng)，整體來(lái)看，2018年金九成色不足”。

不僅僅是北京，全月的數(shù)據(jù)顯示，9月份杭州二手房成交量環(huán)比下降31%，已經(jīng)連續(xù)4個(gè)月成交量環(huán)比下降。“杭州二手房成交量的變化可以作為當(dāng)前部分城市二手房交易市場(chǎng)的晴雨表”。易居房地產(chǎn)研究院研究員王瑾釗分析認(rèn)為，“隨著國(guó)家政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，以及銀行信貸緊縮的影響，杭州二手房成交量可能會(huì)延續(xù)震蕩調(diào)整態(tài)勢(shì)”。

下半年以來(lái)，為了維持“房住不炒”的房地產(chǎn)主基調(diào)，行業(yè)內(nèi)各種政策不斷出臺(tái)，并不斷查漏補(bǔ)缺，調(diào)控更精細(xì)，更全面。受制于限價(jià)、限售、限購(gòu)等政策，多城新房成交出現(xiàn)縮量，一線及核心二線城市內(nèi)部對(duì)限價(jià)政策的反應(yīng)并不均衡，同城商品房?jī)r(jià)格也出現(xiàn)明顯分化。與此同時(shí)，二手房市場(chǎng)也相繼進(jìn)入低谷。

從9月份10城二手房成交量排行看，蘇州二手房市場(chǎng)量能表現(xiàn)最強(qiáng)。其中以蘇州園區(qū)二手房成交最為活躍。易居研究院研究員王瑾釗分析指出，蘇州作為強(qiáng)二線代表城市，位于長(zhǎng)三角城市群核心位置。蘇州本輪行情啟動(dòng)較早，在2016年“930政策”之后成交量出現(xiàn)明顯萎縮。隨著今年蘇州二手房市場(chǎng)低迷狀態(tài)有所改善，蘇州二手房成交量展開(kāi)反彈，未來(lái)蘇州二手房成交量將在偏高位震蕩運(yùn)行。

另一方面，9月份杭州二手房成交量環(huán)比下降31%，已經(jīng)連續(xù)4個(gè)月成交量環(huán)比下降。

觀察今年以來(lái)10大城市二手房成交量的累計(jì)數(shù)值，今年1-9月份10個(gè)城市二手房成交量為52.9萬(wàn)套，相比去年同期水平下降了12%。觀察歷史數(shù)據(jù)，累計(jì)成交套數(shù)同比已經(jīng)連降24個(gè)月。

在持續(xù)性的政策打壓和信貸政策限制下，購(gòu)房者對(duì)于房產(chǎn)市場(chǎng)投資熱度正在全面降溫。

王瑾釗表示，在本輪房地產(chǎn)周期中，2015年第四季度二手房成交量曲線就開(kāi)始呈現(xiàn)降溫態(tài)勢(shì)，隨后增幅開(kāi)始收窄，進(jìn)而下跌。受成交量曲線的影響，成交價(jià)格曲線也有表現(xiàn)，在2016年第四季度就呈現(xiàn)了降溫的態(tài)勢(shì)，其走勢(shì)滯后于成交量曲線。

“近期數(shù)據(jù)也有類(lèi)似的效應(yīng)，即二手房成交量的跌幅在收窄，其價(jià)格曲線也略有反彈。受中央房地產(chǎn)調(diào)控政策以及銀行信貸政策的持續(xù)影響，預(yù)計(jì)部分城市二手房成交量將出現(xiàn)持續(xù)低迷盤(pán)整態(tài)勢(shì)”。王瑾釗分析認(rèn)為，“從后市來(lái)看，隨著中央對(duì)房地產(chǎn)的持續(xù)調(diào)控不動(dòng)搖以及房地產(chǎn)信貸收緊，預(yù)計(jì)四季度二手房成交量將維持低迷態(tài)勢(shì)”。

“限價(jià)政策持續(xù)情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)沒(méi)有淡旺季之分，市場(chǎng)更多看限價(jià)政策的嚴(yán)格與否”。張大偉表示，目前，多個(gè)城市房?jī)r(jià)調(diào)整開(kāi)始出現(xiàn)從點(diǎn)到區(qū)域的現(xiàn)象。熱點(diǎn)城市開(kāi)始逐漸下行，購(gòu)買(mǎi)力很難再支撐市場(chǎng)繼續(xù)沖高。

綜合市場(chǎng)行情，以及下半年以來(lái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策走勢(shì)，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，在中央提出對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)堅(jiān)決遏制上漲，以及棚改房安置方式調(diào)整的影響下，加之房企融資渠道被限制，各地土地市場(chǎng)流拍或者底價(jià)成交現(xiàn)象明顯。與此同時(shí)，購(gòu)房者對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資熱度也全面降溫。

王瑾釗分析預(yù)計(jì)，“后市來(lái)看，中央對(duì)房地產(chǎn)持續(xù)調(diào)控不動(dòng)搖以及房地產(chǎn)信貸收緊的大環(huán)境下，預(yù)計(jì)四季度二手房成交量將維持低迷態(tài)勢(shì)”。