中國山西晉中綜合物流園項目規(guī)劃案例

項目基本情況

1.1 項目概要

項目名稱：中儲山西綜合物流園

投資單位：中儲發(fā)展股份有限公司

項目選址：山西省綜改示范區(qū)晉中開發(fā)區(qū)匯通園區(qū)（原為山西榆次工業(yè)園區(qū)， 位于晉中市榆次區(qū)張慶鄉(xiāng)，晉中市環(huán)城西路旁，國道 108 與省道 316 交匯處西北 角）

投資總額及資金來源： 投資總額 35305.42 萬元，50%為自有資金，50%為銀行貸款。 經(jīng)營業(yè)務：倉儲、裝卸搬運、運輸配送、流通加工、貨運代理、金融物流、 物流信息服務、物流設施設備租賃、物業(yè)管理以及相關的物資貿(mào)易等。

項目建設內(nèi)容、建設期及規(guī)模：項目占地面積257.28 畝，總投資35305.42 萬元，建設期2年，擬建8.8 萬 m 2各類庫房，以及綜合樓、公寓、司機之家、輔 助用房和配套設施等，總建筑面積約 10.66 萬 m 2。

建設背景及必要性

山西省地處中國中部地區(qū)，有同蒲、京包、大秦、石太、太焦、神黃等重要 鐵路干線，目前已形成以鐵路、公路為主，航空為輔的交通運輸網(wǎng)絡，成為華北 乃至全國的重要交通樞紐。鄰近北京、天津、鄭州、洛陽、西安等工業(yè)中心，連 接東部沿海經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)與西部欠發(fā)達地區(qū)，資源大省，具有豐富的煤炭、鋼鐵 和鋁資源，產(chǎn)業(yè)結構較為齊全，是“承東啟西”的戰(zhàn)略要地，物流需求量巨大， 物流業(yè)發(fā)展具有極大潛力。 

中儲在晉企業(yè)狀況及發(fā)展規(guī)劃

從山西中儲的發(fā)展角度考慮，急需在中心城市立足和發(fā)展業(yè)務，以提高中儲在山西的經(jīng)營地位和經(jīng)營影響力，擴大經(jīng)營規(guī)模，選擇在山西中部晉中市建立物 流基地是非常緊迫和必要的。 

完善中儲網(wǎng)絡戰(zhàn)略布局

按照中儲的發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃及目標，中儲需要進一步完善全國物流網(wǎng)絡，整合 地區(qū)性資源，建立戰(zhàn)略發(fā)展空間，實現(xiàn)規(guī)模擴張。 山西是一個資源大省，在全國的經(jīng)濟大盤中，有著獨特的地位和影響力。本 項目位于大太原經(jīng)濟圈的中南部，現(xiàn)“山西榆次工業(yè)園區(qū)”已納入山西省綜改示 范區(qū)晉中開發(fā)區(qū)管理。伴隨著太原市和晉中市同城化發(fā)展，該項目的物流服務能 夠更加便利地輻射山西最大的中心城市—太原市。 太原市作為國家確定的物流節(jié)點城市，其所在中部城市群在山西省的經(jīng)濟運 行中發(fā)揮著舉足輕重的作用，既是山西重要的生產(chǎn)、消費區(qū)域，又是關鍵的商品 匯聚、流通中心，具有很強的輻射功能與網(wǎng)絡覆蓋。

中儲山西綜合物流園項目符合國家、省、市各級政府的產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，符合 國家大力扶持及重點發(fā)展重要節(jié)點城市新建物流園區(qū)的政策導向，中儲有能力在 制造業(yè)和物流業(yè)聯(lián)動發(fā)展工程、城市配送工程、多式聯(lián)運工程、大宗商品物流與 商貿(mào)集聚、物流標準和技術推廣工程、物流公共信息平臺工程、區(qū)域應急物流工 程等方面發(fā)揮作用。因此，結合山西省全力建設中西部現(xiàn)代物流中心、生產(chǎn)性服 務業(yè)大省及再造一個“新山西”的重大發(fā)展契機，中儲在“十三五”發(fā)展戰(zhàn)略中 將山西中部作為全國重要物流節(jié)點，加大投資力度，充分發(fā)揮中儲在綜合物流園 區(qū)的整體規(guī)劃建設和運營管理能力，著力建設中儲山西綜合園項目，為提升區(qū)域 物流產(chǎn)業(yè)水平，促進地方經(jīng)濟社會發(fā)展做出應有的貢獻。

太原市物流產(chǎn)業(yè)規(guī)劃及相關政策

在太原晉中都市核心圈集中布局保稅物流、商貿(mào)物流、制造業(yè)物流、農(nóng)產(chǎn)品 物流、電子商務物流、應急物流等業(yè)態(tài)，打造產(chǎn)業(yè)集聚、品牌匯集、業(yè)態(tài)豐富、 功能完善的現(xiàn)代物流業(yè)核心區(qū)，打造具有全國影響力的區(qū)域性物流樞紐。 到 2020 年，基本完善布局合理、技術先進、便捷高效、綠色環(huán)保、安全有序 的現(xiàn)代物流體系，物流規(guī)模持續(xù)擴大，產(chǎn)業(yè)結構明顯優(yōu)化，服務水平顯著提高， 綜合成本逐步下降，建成一批物流總部基地和功能聚集區(qū)，形成具有重要支撐作 用與帶動發(fā)展功能的物流產(chǎn)業(yè)鏈和產(chǎn)業(yè)集群，基本實現(xiàn)建設中西部現(xiàn)代物流中心 的發(fā)展目標。 在太原布局建設一批起點高、規(guī)模大、輻射面廣的物流園區(qū)，建設一批現(xiàn)代 5 化物流配送中心，建設共同配送末端網(wǎng)點，形成層級合理、規(guī)模適當、需求匹配 的物流配送網(wǎng)絡。整合鐵路、民航、郵政、海關等信息資源，促進物流信息與公 共服務信息有效對接，實現(xiàn)互聯(lián)互通。統(tǒng)籌規(guī)劃建設以太原武宿國際機場為中心 的全省民航機場航空物流網(wǎng)絡體系，推動航空貨運向現(xiàn)代物流轉變。 

區(qū)位及優(yōu)勢

本項目位于榆次區(qū)張慶鄉(xiāng)，屬山西省綜改示范區(qū)晉中開發(fā)區(qū)匯通園區(qū)，晉中 市城區(qū)環(huán)城西路與環(huán)城南路交匯處，東鄰 108 國道，南鄰省道 316，緊鄰二廣高 速和榆祁高速，距離太原市中心 35 公里，晉中市中心 7 公里，距太原武宿國際機 場 10 公里。

項目土地購置

項目位于 108 國道與 316 省道交匯處的西北角空地，城市邊緣，地勢平坦， 地上物主要有農(nóng)田和違建場地，已調(diào)整為建設用地。由于土地指標緊張，經(jīng)與晉 中市和榆次區(qū)進行了多次溝通協(xié)商，初定項目一期供地 297 畝左右，后確定項目 一期建設用地為 257 畝，基本地價（出讓金）約為 29 萬元／畝，后續(xù)項目用地根 據(jù)項目進展再行協(xié)商，可擴展至西、北邊的空地。 目前，太原市與榆次區(qū)同城化步伐加快，促進了項目所在區(qū)域加快經(jīng)濟發(fā)展， 建成或正在建設的項目眾多，這為項目的業(yè)務開展增加了很大空間。從長遠來看， 晉中市（榆次區(qū)）城市在向南發(fā)展，項目緊靠城市邊緣，具有很大的區(qū)位優(yōu)勢， 土地升值空間大。

項目定位

經(jīng)過前期對山西中部地區(qū)（太原市及晉中市）的物流市場調(diào)研，分析周圍區(qū) 域經(jīng)濟發(fā)展和各類物流市場的發(fā)展趨勢，結合中儲山西項目的自身優(yōu)勢與劣勢， 中儲山西綜合物流園項目功能定位為以下三大方面：

（1） 依托周圍國道、高速等路網(wǎng)的區(qū)域分撥中心；

（2） 依托于公路、鐵路、航空貨源的城市配送中心；

（3） 依托倉儲、快運快遞的中小企業(yè)物流基地。

功能定位釋義：

（1） 區(qū)域分撥中心：利用良好的區(qū)位及交通優(yōu)勢，成為商品流通集散地， 面向全省和全國匯聚和分撥貨物；借助 “中儲智運貨運信息平臺”，收集社會化 物流配載資源，為進入園區(qū)的運輸車輛提供優(yōu)化載，降低貨主運輸成本和返程空 車率。

（2）城市配送中心：依托中心城市，重點為太原市和晉中市等城市需求提 供商品配送及附加增值服務。

（3）中小企業(yè)物流基地：利用良好的倉儲物流及配套設施，為周邊企業(yè)提 供零散倉儲、流通加工等物流服務；通過定制物流及其配套設施，為快運快遞物 流企業(yè)提供專項服務。