昆明世博生態(tài)城鳴鳳鄰里項目可行性研究報告案例

1、項目基本情況

項目名稱：世博生態(tài)城鳴鳳鄰里項目。建設單位：云南世博興云房地產有限公司

建設周期：24個月。規(guī)劃用地面積：31,412.79平方米?？偨ㄖ娣e：69,800.00平方米

2、項目提出的背景及必要性

（1）世博新區(qū)建設發(fā)展

2009年，國家作出建設云南旅游綜合改革試驗區(qū)的重大決策和部署，在國家發(fā)改委批準的《云南省旅游產業(yè)發(fā)展和改革規(guī)劃綱要》中，確定了保山騰沖、玉溪撫仙湖—星云湖、大理蒼洱片區(qū)、昆明世博新區(qū)四個旅游綜合改革試點。國家把世博新區(qū)建設納入云南省四個旅游產業(yè)發(fā)展改革綜合試點之一，對于昆明城市發(fā)展的這一機遇，昆明市委、市政府，盤龍區(qū)委、區(qū)政府高度重視，確定了超常規(guī)發(fā)展的思路，也希望由此帶動昆明旅游二次創(chuàng)業(yè)。也是昆明旅游產業(yè)跨越發(fā)展的重要載體和盤龍區(qū)發(fā)展特色經濟的產業(yè)聚集區(qū)。

2013年7月2日，經省政府批復同意，明確世博新區(qū)規(guī)劃面積為106平方公里，包括世博園核心區(qū)、白沙河片區(qū)、雙龍片區(qū)，依托世博片區(qū)豐富的旅游資源、便利的交通及世博園品牌，把世博新區(qū)建設成為現(xiàn)代城市文化休閑度假綜合體、昆明文化旅游產業(yè)聚集區(qū)和商務中心的目標。世博新區(qū)位于昆明東北部，接壤長水機場，東至東繞城線，南至機場高速。西至二環(huán)、昆曲高速，北至雙龍與嵩明交界處，涵蓋了世博片區(qū)、雙龍片區(qū)、東白沙河片區(qū)、曇華片區(qū)、生態(tài)養(yǎng)護片區(qū)和預留發(fā)展區(qū)。昆明世博新區(qū)將規(guī)劃打造成為云南綠色商務和休閑度假的中心，引領昆明主城東北部發(fā)展。

此外，世博新區(qū)旅游資源較為豐富，新區(qū)范圍內有世博園、金殿風景名勝區(qū)、云南野生動物園、野鴨湖度假區(qū)、雙龍旅游區(qū)、東白沙河休閑度假區(qū)等景區(qū)景點，國家4A級旅游區(qū)占了昆明市的1/3。世博新區(qū)定位為現(xiàn)代城市文化休閑度假綜合體、昆明文化旅游產業(yè)聚集區(qū)和商務中心區(qū)，并將通過打造城市康體休閑度假旅游試驗示范區(qū)，轉變單一以風景名勝為載體的觀光旅游的發(fā)展觀念，為創(chuàng)新城市康體休閑度假旅游提供實驗范本。

（2）項目建設是世博新區(qū)發(fā)展的需要

世博新區(qū)總體規(guī)劃范圍為106.55平方公里（16萬畝），新區(qū)總體布局為“一心、三片、七區(qū)、三廊”。其中“一心”是指世博核心區(qū)（包括昆明世博園、世博生態(tài)城及周邊區(qū)域），其規(guī)劃定位為“城市生態(tài)文化旅游綜合體”，具體規(guī)劃分為“世博廣場”、“世博花園”、“世博森林”三大功能區(qū)，融合生態(tài)、智慧、文化、旅游、商業(yè)、娛樂等六大核心要素。根據(jù)新的規(guī)劃部署，昆明世博園接下來將圍繞“中國花園核心游覽區(qū)、國際風情文化娛樂區(qū)、園藝世界文化觀賞區(qū)”三部分進行全面升級改造。

鳴鳳鄰里項目的實施將進一步推動昆明世博新區(qū)建設發(fā)展。鳴鳳鄰里項目位于昆明市世博新區(qū)核心區(qū)黃金地帶，項目結合地形地勢，采用梯田緩坡方式改造手法構建公園中的山地莊園，隱藏在森林中的生態(tài)高品質住宅，以創(chuàng)建昆明風景區(qū)度假式生態(tài)高品質住宅、讓人耳目一新的造型和空間布局為目標。

高品質的房地產項目將為嘈雜的都市人群遠離城市的喧囂，提供一種寧靜的生活方式。高速發(fā)展的現(xiàn)代新昆明呼喚高品質的房地產項目與之配套，以承載飛速發(fā)展的外向型經濟及商務旅游需求、進一步提高城市凝聚力、增強發(fā)展后勁。

（3）有利于改變地區(qū)城市環(huán)境，提升城市形象和品位

項目將打造成一個優(yōu)美的以生態(tài)居住為主、兼顧片區(qū)綜合配套的位置優(yōu)越、環(huán)境優(yōu)美的高品質生態(tài)宜居社區(qū)。本項目的實施使片區(qū)城市環(huán)境、城市形象、品位及景觀得到徹底改變，原有陳舊面貌將被全新的都市現(xiàn)代建筑所取代并形成現(xiàn)代都市高尚化生態(tài)住宅生活區(qū)，片區(qū)現(xiàn)有的城市環(huán)境及城市形象將得到徹底改觀，將大幅提升該區(qū)域的景觀價值，為居民創(chuàng)造了良好的活動空間及綠化生態(tài)環(huán)境。而這些又將提高周邊村民生活品質，轉變思想觀念，穩(wěn)定社會安定、改變經濟結構，讓片區(qū)形成新的經濟增長點。

（4）有利于完善城市居住功能，解決人們對生態(tài)居住的需求，改善提升居住環(huán)境和質量

現(xiàn)代人的居住觀念隨著社會的進步和發(fā)展發(fā)生較大改變，人們對遠離城市喧囂，尋找一片寧靜祥和之地作為居所有著急切的需求。由于社會經濟的發(fā)展，生態(tài)、生活環(huán)境的改變，人們生態(tài)居住意識的逐漸加強，對像本項目這樣的生態(tài)居住樓盤的需求也在不斷增加，本項目的開發(fā)建設勢必將使這部分人對住房的需求得到有效解決，且項目建設以生態(tài)居住為主題，有效改善居住者的居住環(huán)境，提升生活質量，提升居民的幸福指數(shù)，有效改善日益增長的高端品質住房需求，適度抑制高端品質住房價格上漲。

3、項目的基本情況和項目前景

本項目位于昆明世博新區(qū)核心區(qū)、世博生態(tài)城范圍內，項目地塊東側緊靠山間主干道，北側西側與金殿國家公園僅一路之隔，南側緊鄰世博高爾夫中心，距離昆明世博園僅700米，距離金殿風景區(qū)僅500米，距離昆明市中心約7.4公里，項目地塊自然環(huán)境絕佳、風景優(yōu)美。

本項目地理位置優(yōu)越，交通便利，擁有較好的森林資源，生態(tài)、景觀環(huán)境較好，主要客戶定位于追求生活品質的改善型客戶，具有較好的發(fā)展前景。

（1）“生態(tài)精品高檔住宅”的市場需求及發(fā)展

“人與自然和諧發(fā)展”是21世紀對城市新型住宅小區(qū)的呼喚，也是今后城市住宅小區(qū)開發(fā)建設的需求。隨著昆明城鄉(xiāng)居民收入的日益增長，物質文化生活水平不斷提高，居住條件也從只要求戶內寬敞、舒適，轉移到對住宅的功能、品質、科技含量等方面，不僅要求規(guī)劃合理，建筑容積率低，而且要求綠地率高。

根據(jù)昆明市經濟社會發(fā)展，以及商品房今后發(fā)展趨勢預測，“生態(tài)精品住宅”將有一定空間的市場消費需求，并將成為城市居民今后商品住房的首要選擇條件。

低密度住宅作為住宅類的高端產品，必然走精品之路和個性化之路，以生態(tài)園林，高尚住宅社區(qū)，美好生活豪宅，山水綠色為主打，從山、林、水溪、湖多方面充分滿足客戶不同的居住需求。

（2）區(qū)域內居民住宅升級需求

目前世博生態(tài)城小高層客戶共510戶，主要戶型以91㎡小三房為主，少量頂層躍層，約170㎡，目前總價110-200萬之間。隨著生活水平的提高，下一代的出生以及二胎政策的放開，部分業(yè)務認為目前居住戶型面積過小、舒適性不高，存在在生態(tài)城內再購買更大面積產品的需求，以提升居住的品質。

（3）競爭優(yōu)勢

鳴鳳鄰里在昆明市的主要競爭項目為公園1903、綠地海珀瀾庭、華夏御府等，鳴鳳鄰里的主要競爭力在于項目價格的定位和項目自身品質的展現(xiàn)。鳴鳳鄰里除項目品質外，在產品形態(tài)、風格、整體概念、客群組成方面，與現(xiàn)有世博板塊項目形成明顯區(qū)別。產品整體調性高雅精致，產品標準品質感強大，居住環(huán)境佳、配套齊全、生態(tài)化、情境化、風情化，極具吸引力。

4、項目投資估算

項目總投資預計為46,724萬元，其中：補繳土地出讓金11,775萬元；工程費用22,667萬元（含前期、建安、基礎設施配套費），預備費453萬元；銷售費用1,538萬元，管理費用1,133萬元，財務費用2,878萬元，相關稅費6,279萬元。