濟(jì)南歐亞大觀商都城市綜合體項(xiàng)目可行性研究報告案例

一、地理位置

項(xiàng)目場址位于濟(jì)南市市中區(qū)，四至為：東至陽光新路，西至興濟(jì)河，南至臥龍路，北至劉長山路。交通十分便利，地理位置極為優(yōu)越。

二、建設(shè)規(guī)模

濟(jì)南歐亞大觀商都·城市綜合體項(xiàng)目總用地面積為4.6公頃，規(guī)劃用地面積27163平方米，總建筑面積255330平方米。其中地上建筑面積190140平方米，主要建設(shè)商業(yè)、餐飲、娛樂、休閑、購物、寫字間、公寓等功能；地下建筑面積65190平方米，主要建設(shè)地下車庫和其他附屬用房等。項(xiàng)目同時進(jìn)行場區(qū)道路和綠化建設(shè)。

三、項(xiàng)目投入總資金

初步估算，項(xiàng)目總投資為142800萬元，其中：建筑安裝工程費(fèi)用93300萬元、其他費(fèi)用42700萬元、基本預(yù)備費(fèi)6800萬元。

四、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

1、濟(jì)南市主要商圈分部情況

濟(jì)南比較突出的有七大成熟商圈：泉城路商圈、經(jīng)四路商圈、西市場商圈、英雄山商圈、花園路商圈、北園大街商圈和洛口商圈。

泉城路商圈：泉城路商圈坐擁泉城廣場，是濟(jì)南市核心商圈，也是濟(jì)南最大的綜合商圈。它擁有泉城路、濼源大街兩條主要商業(yè)街和舜井街、芙蓉街、朝山街等幾條副街。其中尤以泉城路大型商超最為集中，濼源大街則聚集數(shù)家星級酒店。

經(jīng)四路商圈：經(jīng)四路商圈東起共青團(tuán)路，西至緯十二路，主要商業(yè)街由人民商場、人防商城經(jīng)四路段和大觀園商業(yè)街構(gòu)成。大觀園商業(yè)街再往西延伸的經(jīng)四路段，以美容美發(fā)用品街和各個特色小商鋪構(gòu)成。

西市場商圈：西市場商圈是濟(jì)南西部的綜合商圈，以綜合百貨和小商品兩大主力業(yè)態(tài)著稱泉城，是綜合商業(yè)街和專業(yè)商業(yè)街結(jié)合的典范。以華聯(lián)商業(yè)街為主街，緯十路、緯九路、經(jīng)二路為副街，外延擴(kuò)展至濟(jì)南經(jīng)緯路片區(qū)老商業(yè)街，如萬紫巷商業(yè)街。

英雄山商圈：英雄山商圈是濟(jì)南南部綜合商圈，以馬鞍山路為主要商業(yè)街，東連體育中心，西至英雄山路。以體育休閑、小商品和文化用品為主要經(jīng)營業(yè)態(tài)。

花園路商圈：花園路商圈以花園路東段為主要商業(yè)街，核心位置濟(jì)南市工程咨詢院15在洪樓廣場附近。以大潤發(fā)超市和銀座洪樓店為主力商廈，中小服裝店、餐飲店居多，以生活消費(fèi)品為商圈主營品類，其實(shí)力應(yīng)屬濟(jì)南次級商圈。

北園大街商圈：北園大街商圈以北園大街為商業(yè)主軸，是濟(jì)南市最大的專業(yè)商圈，主營家居、建材、五金、電工電料。中恒商城、白鶴建材城、東亞家居、富雅家居、居然之家等大型家居建材批發(fā)市場自西向東分布于北園大街兩側(cè)。近幾年大型超市也紛紛在此設(shè)店，華聯(lián)超市北園店、銀座北園店，逐步使這一專業(yè)商圈向綜合化發(fā)展。

濼口商圈：濼口商圈是濟(jì)南市的大型專業(yè)化商圈，批零兼顧，以紡織品、服裝鞋帽為主營品類。包括濼口服裝市場、洛口鞋城、窗簾城、家具輔料市場等，而新開業(yè)的山東通訊城也漸漸成為了該商圈的主要成員之一。洛口商圈現(xiàn)如今正以清河北路的改造連接?xùn)|部的濟(jì)南木材批發(fā)市場、黃臺裝材市場，并以區(qū)位優(yōu)勢與北園大街商圈一起構(gòu)成了濟(jì)南北部品類齊全的綜合性專業(yè)化大商圈。

2、濟(jì)南綜合性商業(yè)街介紹

濟(jì)南綜合性特色商業(yè)街集中在泉城路商圈、西市場商圈和英雄山商圈。主要商業(yè)街有：泉城路、濼源大街、朝山街、經(jīng)四路、經(jīng)二路、馬鞍山路。

3、濟(jì)南專業(yè)性商業(yè)街介紹

濟(jì)南市專業(yè)性商業(yè)街主要集中在濟(jì)南北部，洛口商圈和北園大街商圈。主要商業(yè)街有：濟(jì)濼路、北園大街、水屯路。

商業(yè)街總體而言是伴著商圈而發(fā)展，但也有些特色商業(yè)街，由于濟(jì)南市工程咨詢院16主力消費(fèi)群體的集中而脫離商圈。例如山大路濟(jì)南科技市場，山師東路。兩者都毗鄰高校，主力消費(fèi)群體集中，因此它們成了脫離商圈發(fā)展的特色商業(yè)街區(qū)，并以自身的專業(yè)性，引導(dǎo)著濟(jì)南乃至周邊地區(qū)。

4、濟(jì)南市概況

濟(jì)南是山東省省會，黃河中下游和環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)帶南翼的重要戰(zhàn)略城市，國務(wù)院公布的國家歷史文化名城之一，山東政治、文化、經(jīng)濟(jì)、金融、教育中心，也是國家批準(zhǔn)的沿海開放城市和十五個副省級城市之一。濟(jì)南位于山東省的中西部，具有良好的區(qū)位優(yōu)勢。濟(jì)南北接京津唐，南接長三角，西連黃河中上游，東連膠東半島，在全省處于承東接西的位置。

濟(jì)南市現(xiàn)轄市中區(qū)、歷下區(qū)、天橋區(qū)、槐蔭區(qū)、歷城區(qū)、長清區(qū)；

6個市轄區(qū)，平陰縣、濟(jì)陽縣、商河縣3個縣，代管章丘市1個縣級市。2010年全市生產(chǎn)總值3910.80億元，比上年增長12.7%，其中：第一產(chǎn)業(yè)增加值215.17億元，增長4.8%；第二產(chǎn)業(yè)增加值1637.45億元，增長11.0%；第三產(chǎn)業(yè)增加值2058.18億元，增長14.9%。全市地域財(cái)政收入和地方財(cái)政一般預(yù)算收入分別達(dá)到1145.1億元和266.1億元，分別增長39.3%、26.6%。全部稅收527.7億元，增長21.2%；

稅收占生產(chǎn)總值比重13.5%，提高0.5個百分點(diǎn)。企業(yè)景氣指數(shù)平均136.8點(diǎn)，提高14.7個點(diǎn)。2010年城市居民人均可支配收入25321元，“十一五”期間年均增長13.3％；農(nóng)民人均純收入8903元，“十一五”期間年均增長13.1％。