我國(guó)住房租賃市場(chǎng)的需求在快速增長(zhǎng)，長(zhǎng)租公寓面臨巨大發(fā)展機(jī)遇

長(zhǎng)租公寓是指公寓運(yùn)營(yíng)企業(yè)將收集的房源統(tǒng)一做裝修改造，通過提供多樣化公共配套設(shè)施和標(biāo)準(zhǔn)化物業(yè)服務(wù)，吸引租賃客戶入住的出租型公寓。隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化持續(xù)發(fā)展，流動(dòng)人口總量不斷增加，受高房?jī)r(jià)和工作流動(dòng)性等因素的影響，住房租賃市場(chǎng)的需求也在快速增長(zhǎng)。

長(zhǎng)租公寓根據(jù)房源來源的不同，可以分為集中式(B2C)和分散式(C2C)兩種基本模式，兩種模式各有優(yōu)缺點(diǎn)。

集中式公寓主要指拿下整棟的工廠或者商住樓(或一棟樓的幾層)，對(duì)房間進(jìn)行統(tǒng)一裝修后按套租出的一種公寓運(yùn)營(yíng)模式。這類公寓的優(yōu)點(diǎn)是裝修風(fēng)格統(tǒng)一、裝修成本相對(duì)較低，管理方便，且通常設(shè)有娛樂區(qū)、生活服務(wù)區(qū)等公共空間，社區(qū)氛圍良好，更受年輕人青睞。缺點(diǎn)在于優(yōu)質(zhì)地段的整棟房源難獲取，能否低成本獲取房源，團(tuán)隊(duì)的議價(jià)能力是巨大考驗(yàn)，因此集中式公寓發(fā)展進(jìn)展較分散式公寓更緩慢;其次集中式公寓總體以中高端定位的品牌為主，因此客群相對(duì)分散式公寓更有限，目前市場(chǎng)集中在一線城市和部分核心二線城市。

分散式公寓的主要來源為個(gè)人房東，通過簡(jiǎn)單裝修和分拆隔間后按間(稱為“合租”)或者按套(稱為“整租”)租出。分散式公寓的優(yōu)點(diǎn)，(1)分散式公寓在房源獲取上更為容易;(2)通過提供不同標(biāo)準(zhǔn)的裝修及“合租”和“整租”等多樣化的形式，分散式公寓面向的客群更廣，既包含面向中低端客群的優(yōu)客逸家、青客、蘑菇公寓等品牌公寓，也有面向高端租客的晟曜行。分散式公寓的缺點(diǎn)在于房源來自個(gè)人房東，過于分散的房源會(huì)加大公寓管理的難度，另外，過于分散的房源一方面對(duì)統(tǒng)一裝修風(fēng)格形成挑戰(zhàn)，也會(huì)加大裝修成本。

發(fā)展前景分析

我國(guó)住房租賃市場(chǎng)規(guī)模已達(dá)萬(wàn)億元級(jí)，在一系列鼓勵(lì)住房租賃市場(chǎng)的政策推動(dòng)下，長(zhǎng)租公寓面臨巨大發(fā)展機(jī)遇。主要原因包括以下內(nèi)容。

一是租賃人口規(guī)模提升空間大，租賃需求巨大。城鎮(zhèn)化發(fā)展，目前我國(guó)有超過2億的流動(dòng)人口，并且大多向一、二線城市聚集，而這些城市房?jī)r(jià)不斷攀升，因工作流動(dòng)性或支付能力有限的人的住房剛需只能通過租賃方式滿足。

二是租售比偏低，租售比有提高空間。目前租賃市場(chǎng)的主陣地北上廣深的這些城市租賃人口大概占到30%，和國(guó)際平均50%的水平比較，這個(gè)比例還是相對(duì)偏低的，還有50%～100%的增長(zhǎng)空間。租金水平同美國(guó)、日本等發(fā)達(dá)國(guó)家比較，也只有它們的一半，這就意味著隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，我國(guó)的租金水平會(huì)向國(guó)際平均水平回歸，特別是在核心城市，租金上漲會(huì)是一個(gè)發(fā)展趨勢(shì)。

三是租賃市場(chǎng)聚集大量資本。萬(wàn)億元級(jí)的房屋租賃市場(chǎng)對(duì)資金具有強(qiáng)大的吸引力，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)調(diào)控，越來越多的資本和房企開始尋找新的發(fā)展出路。社會(huì)各路資本紛紛通過風(fēng)投、基金等形式進(jìn)入長(zhǎng)租公寓行業(yè)。

四是租客對(duì)住房需求品質(zhì)不斷提高。隨著國(guó)內(nèi)居民收入水平不斷提高，消費(fèi)者的消費(fèi)能力得以提升，青年消費(fèi)者對(duì)住房租賃服務(wù)品質(zhì)有了更高要求。傳統(tǒng)住房租賃市場(chǎng)提供的產(chǎn)品體驗(yàn)已不能滿足當(dāng)代承租者的要求，長(zhǎng)租公寓所提供的服務(wù)和產(chǎn)品恰能解決目前住房租賃市場(chǎng)供給與需求發(fā)展不平衡的矛盾。

五是國(guó)家政策扶持。自2016年“房子是用來住的，不是用來炒的”被中央定位以來，住建部和各個(gè)省市從租賃房供給、租賃雙方權(quán)益保護(hù)和稅收優(yōu)惠等方面積極給予長(zhǎng)租公寓發(fā)展支持。